Las cooperativas de cesión de uso. Un resumen del Informe Andel

Incluyo aquí un resumen, realizado casi exclusivamente por el sistema de cortar y pegar, del Informe Andel de Raül Turmo, cuyo texto completo traducido se incluye como página en este blog. He mantenido toda la estructura y los encanbezamientos del informe completo, y he cortado, tal vez arbitrariamente, lo que me parecía repetitivo. Creo que da una imagen bastante completa de lo que dice el informe.

 

El informe Andel

1. 1. Introducción

El objetivo del estudio es posibilitar la creación de una cooperativa de viviendas con cesión de uso que, favorecida -en un principio-  por las administraciones, comience a cambiar la mentalidad en el mundo cooperativo.

Países como Dinamarca, Noruega, Suecia y otros en Europa y fuera de Europa aplican un modelo cooperativo según el cual la propiedad de las viviendas siempre reside en manos de la cooperativa de viviendas y donde los socios disfrutan de un derecho de uso indefinido con un alquiler blando. Los socios nunca podrán ser propietarios de las viviendas donde viven.

El modelo español y catalán de cooperativas de viviendas no tiene un contenido desarrollado y es una materia parcialmente desregulada. Por ejemplo, la posibilidad de la cesión de uso existe, pero no hay ni un solo artículo que regule los parámetros. Las cooperativas de viviendas sólo se contemplan en un pequeño apartado de la Ley de cooperativas que no trata la vivienda con profundidad.

Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda

El andel es un modelo de acceso a la vivienda situado entre el alquiler y la propiedad, que establece que todos sus miembros habitantes son propietarios de un inmueble en sí y disfrutan del derecho de uso sobre una vivienda. El nuevo propietario del derecho de uso sobre la vivienda paga una entrada -que le es reembolsada si decide darse de baja del andel- y un alquiler blando cada mes. El modelo del andel funciona de manera democrática, los miembros habitantes del andel nunca pueden transformarlo en una propiedad tradicional, aunque tienen más derechos que un inquilino convencional, ya que es un modelo que establece el uso indefinido de la vivienda.

1. Es un modelo sin fecha de caducidad, es para siempre. Una buena parte de los habitantes de las ciudades escandinavas viven en viviendas bajo el régimen andel / cooperativo. Por ejemplo, uno de cada tres habitantes de Copenhague vive en un andel.  Es decir, el parque de viviendas de fácil acceso aumenta continuamente.

2. Es un modelo que integra la iniciativa privada en un mercado no especulativo. Las empresas andel son cooperativas de viviendas privadas sin ánimo de lucro. En Escandinavia, como buena parte de Europa, hay muchas viviendas de alquiler social, alquileres baratos para las personas que lo necesitan y ayudas a la persona en los alquileres privados. Todo eso cuesta un dinero al Estado. Al mismo tiempo, cuenta con un sistema generalizado de andel que integran la empresa privada en la accesibilidad a la vivienda, impidiendo la especulación y ayudando a reducir los recursos que el Estado debe destinar a los alquileres sociales ya el resto de ayudas por los alquileres.

3. Es un modelo de acceso barato que ofrece ventajas a sus miembros. Se paga una entrada para la financiación y para implicar a las personas en la gestión de la vivienda. Otorga más derechos que un arrendamiento tradicional. Un andel se puede traspasar por transmisión mortis causa, se puede alquilar a una tercera persona durante un tiempo determinado, etc.

4. El modelo andel facilita la autogestión y el buen mantenimiento de la finca. La vivienda social, aunque imprescindible, presenta un mantenimiento costoso. Gracias a la democracia interna del andel, a su autogestión y la implicación de sus miembros (se pueden hacer mejoras en las viviendas, etc.), Es un buen modelo de gestión. En Dinamarca, hay estudios que demuestran el buen mantenimiento de las viviendas que siguen el modelo andel.

5. Es un modelo muy transparente, con un grado de satisfacción alto y que ayuda a diversificar la realidad de la vivienda. Su funcionamiento interno hace que los deberes y las responsabilidades queden bien definidos.

6. Es un modelo que puede servir para conseguir un equilibrio social. En Dinamarca, por ejemplo, la construcción subvencionada de viviendas ha de reservar un 10% a la vivienda social (aunque no deja de ser un modelo privado).

Pues bien, si en Cataluña y en España la cooperativa de viviendas con cesión de uso dispone de cabida legal, el único cambio importante que se necesita para poder aplicar este modelo es el cambio de mentalidad en el mundo cooperativo. Quizás ha llegado la hora de cuestionarnos nuestro modelo de cooperativas de viviendas, especialmente si tenemos en cuenta la desproporción que hay entre la propiedad y el alquiler en nuestro país.

 

2. Andel: definición y características

Introducción histórica

La idea original de este modelo proviene de Inglaterra. En 1844 se creó la primera Cooperativa para los Trabajadores del Textil en Rochdale. La filosofía cooperativa se expandió rápidamente en Dinamarca y Escandinavia, y una de sus ramas fueron las cooperativas de viviendas o Andel.

En 1866 se crea la primera cooperativa en Dinamarca, un hecho que repercutirá en diversos sectores de la economía. Pero, no es hasta el año 1911 que se crean los primeros andelsboligforening en Copenhague (la primera cooperativa de viviendas en Dinamarca).

El andel de Grondalsvaenge era una cooperativa con 400 viviendas y estaba formado por casas unifamiliares o dobles. En 1912 el sindicato Arbejdernes Andel Boligforening introdujo el principio de que cada miembro debía aportar un capital inicial (entrada), en función del tamaño de la vivienda. Una vez había ido amortizando el pago del andel, los alquileres mensuales iban bajando.

A partir de 1913, se crea la Arbejdernes Koperative Byggeforening (Cooperativa de Viviendas de Trabajadores). Se pretendía que los trabajadores tuvieran influencia en la construcción de viviendas cooperativas. Durante aquellos años, se crearon varios andel, que ya recibían ayudas públicas. La democracia interna fue un valor importante desde el principio y, por tanto, los miembros del andel eran los que decidían cómo sería la construcción. Así pues, se empezaron a construir andel, que solían ser edificaciones de cerca de cinco plantas para favorecer un acceso barato a la vivienda a las familias.

A partir de 1976, todas las edificaciones de alquiler que se quisieran vender debían ofrecer, primero, a los vecinos para facilitar la creación de un andel.

La mayoría de andel que existen actualmente se han creado durante los últimos 25 años, en el momento

Realidad actual

 

En Dinamarca, en total, hay 125.000 viviendas andel. Debemos tener en cuenta que Dinamarca es un país con una población de 5 millones de personas que viven muy repartidas en un territorio algo mayor que Cataluña. Es un modelo con mucha tradición pero, aún así, su crecimiento más espectacular se ha producido en los últimos 25 años. Desde 1975, cuando sólo había 20.000 viviendas andel, el número de viviendas se ha multiplicado por cinco.

Así pues, los principales destinatarios de una vivienda andel son aquellas personas con rentas limitadas pero que no necesitan una vivienda social (por ejemplo, un joven de 22 años, que podrá adquirir una vivienda en Copenhague sin tener que suscribir una hipoteca a la que no puede hacer frente, o una familia de trabajadores con dos hijos, que podrá vivir en Copenhague sin la necesidad de destinar la mayor parte de su sueldo a una hipoteca).

Definición

La primera regla de oro del andel, la más importante y la que da coherencia al sistema, es la siguiente: el modelo andel es un modelo en sí mismo. Está prohibido transformar un andel en un modelo de propiedad tradicional.

El andel es un modelo libre de especulación. El alquiler es fijo y, cuando se ha ido amortizando el endeudamiento inicial, debe tender a bajar.

El andel es una asociación de propietarios del conjunto de un inmueble. Cada persona que accede a una vivienda paga una entrada (en Copenhague oscila entre los 3.000 y los 30.000 euros, en función del tamaño de la vivienda y de su situación geográfica). Esta cantidad es reembolsada si se decide abandonar el apartamento. Durante el tiempo que se dispone de la vivienda, hay que pagar un alquiler blando-según el tamaño del apartamento-que servirá para hacer frente al endeudamiento que ha supuesto la construcción del andel ya los gastos de mantenimiento .

 

Características

 

El andel es un modelo privado de viviendas: sus miembros son miembros de una cooperativa sin ánimo de lucro que compra o edificación del inmueble. La asociación andel o cooperativa, por lo tanto, es propietaria del edificio. Pueden ser sindicatos, gremios, asociaciones con una finalidad concreta, o simplemente, como ocurre hoy en día, organizaciones andel.

El andel es un modelo libre de especulación. Nadie gana nada por el alquiler de la vivienda.

Es un modelo que, en gran parte, cuenta con el apoyo de la Administración pública.

Es un modelo que funciona de manera democrática. Los propietarios son los miembros de los órganos de decisión y, por tanto, son los que toman todas las decisiones que afectan la vida del andel.

Es un modelo que favorece la movilidad, tanto si se tiene necesidad de espacio como si se quiere cambiar de barrio o de ciudad.

Es un modelo transparente. Se definen muy claramente los derechos, los deberes y las formas de acceder a un andel, de manera que sea un modelo comprensible y claro.

Hay muchos andel que disponen de un gran abanico de servicios y algunos son un verdadero modelo de comunidad, tanto por lo que ofrecen como por su funcionamiento.

3. Estudio del modelo andel paso a paso

Introducción

El andel es un modelo que tiene una tradición muy larga y que, por tanto, ha generado una legislación muy rica. Actualmente, hay varias leyes que tienen relación con el andel

La sociedad escandinava rehuye las grandes construcciones intelectuales para resolver los problemas y busca una aproximación más pragmática-que no quiere decir simplemente al conflicto planteado.

En este apartado, trataré de sistematizar los elementos más importantes del modelo andel, como la adquisición, la venta, las responsabilidades, los órganos de decisión, etc.,

El andel, una asociación

La Ley del andel no establece ninguna definición de qué es un andel.

El patrimonio del andel forma parte de la asociación andel y sus miembros habitantes tienen el derecho de uso sobre una vivienda de la asociación. Pero, el derecho de uso de una vivienda andel no significa la propiedad de la vivienda. Sólo pueden constituir andel las personas que vivan todo el año en la vivienda-es decir, las personas que tengan su dirección efectiva-y siempre deberán ser edificaciones que tengan más de dos viviendas.

La relación entre los miembros y la asociación está regulada por el estatuto de la asociación.

Hipoteca

Los miembros de una asociación andel se obligan personal y solidariamente por la deuda hipotecaria2. Esto debe interpretarse de la siguiente manera: los miembros del andel constituyen un edificio en régimen andel. Para ello, aportan una entrada, pero la mayor parte de la financiación se obtiene a través de un crédito. Normalmente, el banco tomará el inmueble como garantía para aportar la financiación.

Restricción de embargo

Normalmente, no se puede embargar una vivienda andel. Esta restricción funcionará siempre que no haya una mención contraria en los estatutos.

Depósito de entrada

Cuando se funda la andel, se tiene que decidir qué entrada hay que aportar a la asociación. Aunque, generalmente, se busca el modelo más accesible, se puede optar por una entrada mayor o para una pequeña.

No todas las viviendas andel tienen la misma superficie. Por lo tanto, la entrada será diferente y se calculará en relación a la superficie de la vivienda. El parámetro de la superficie también se utiliza para calcular la parte proporcional del alquiler que se paga mensualmente.

Creación de un andel y compra de un inmueble

Cuando una asociación andel compra un inmueble puede que sea de nueva creación o que sea un edificio que ya existía. Muchos de los andel creados en Dinamarca no son construcciones nuevas, sino que son adaptaciones de edificios viejos en este modelo.

Venta de una vivienda andel

Cuando se produce la venta de una vivienda andel se transfiere el derecho de una persona de disfrutar del uso de la vivienda (se transfiere la calidad de miembro habitante de un andel). En Dinamarca, cuando se habla de venta de una vivienda andel entiende que lo que se transfiere es este derecho. Por tanto, cuando haga referencia a la venta de una vivienda andel deberá interpretarse que lo que se vende es el derecho de uso sobre la vivienda.

Pues bien, cuando se produzca la venta de una vivienda andel deberá seguirse un procedimiento que relaciona el vendedor, la asociación y el comprador.

El comprador debe ser reconocido por la junta directiva. La junta directiva le puede negar el derecho de uso sobre la vivienda, alegando una serie de motivos muy específicos que veremos más adelante, como puede ser la incapacidad para hacer frente al alquiler.

También es importante el hecho de que el vendedor tenga que recibir la autorización de la junta directiva una vez verificada la venta. La junta puede pedir una rebaja del precio si cree que el coste de las posibles mejoras hechas es excesivo.

La junta directiva tiene que notificar el valor de la cooperativa de la cual se compra el derecho de uso sobre una vivienda el día en que se produce la venta (aquí se comprueba que el precio de venta sea realmente el precio que marca el asociación para la vivienda).

En un primer momento, quien recibe el dinero de la venta es la asociación y no el vendedor. Cuando ésta ha comprobado que el vendedor no está atrasado en sus pagos, etc. ‘Da’ el dinero al vendedor. Este apartado es muy importante. La asociación, mediante la junta directiva, garantiza que la venta de una vivienda andel se realice de manera correcta, respetando los precios máximos marcados por los estatutos. El momento del cambio de titular de los derechos es uno de los más importantes en la vida de una asociación andel / cooperativa. Los andel velan para que este proceso se realice de forma transparente.

El comprador dispone de un plazo de 6 meses para pedir una rebaja de precio o el posible retorno de una parte, si hubiera pagado más de lo debido.

Hay toda una serie de artículos para que esta información se transmita de forma efectiva. Y esta transmisión de información, aunque es responsabilidad del vendedor, debe garantizar la junta directiva (la junta debe comprobar que se ha producido la transmisión de la información).

 

Listas de espera

Los estatutos deciden quién tiene prioridad de acceso a una vivienda andel hora de venderlo.

Cuando la persona decide vender su andel puede ser -como ocurre en muchos Andel- que esté obligada a venderlo las personas que están inscritas en la lista de espera de la asociación andel. El sistema de las listas de espera es un sistema que regula el acceso de los nuevos miembros cuando un miembro habitante abandona el andel.

Según los estatutos tipo que utilizan la mayoría de asociaciones andel, tiene que haber unas listas de espera que regulen el orden de prioridad para el acceso a un andel. La nueva ley profundiza en la publicidad de las listas de espera e impide toda venta que no sea hecha por la asociación como tal, siguiendo las listas

En los estatutos, puede haber un procedimiento alternativo a las listas de espera. Estos procedimientos, sin embargo, no pueden servir para hacer que una persona se salte el tiempo de espera de las listas

Cambio de viviendas andel

El modelo que estudiamos permite que una persona que vive en un andel pueda continuar disfrutando del modelo si decide o necesita cambiar de barrio o de ciudad. Esto es posible cuando se dispone de un parque de andel considerable.

Cuando se cambia de andel, es obligatorio darse de baja del andel original mediante la venta y hacerse miembro del nuevo andel en el momento de la compra.

Patrimonio de la asociación andel

Precio de una vivienda andel

En los estatutos originales de constitución de un andel / cooperativa, se fijan las entradas que deben depositar los miembros del andel, en función del tamaño de la vivienda de la que gozarán del derecho de uso.

Cuando se produce una venta posterior a la construcción de una vivienda andel, se respetarán los precios marcados por la asociación andel en función de la superficie de cada vivienda. Estos precios no podrán sobrepasar unos precios máximos. Los precios de venta de una vivienda andel se calculan a partir de estos cuatro elementos:

1.  Precio de la vivienda andel o entrada, calculado en función de los metros cuadrados de la vivienda y establecido por la asociación en los estatutos (la mayor parte del precio final).

2. Mejoras realizadas en la vivienda.

3.  Estado de la vivienda. Si la vivienda está en mal estado, el vendedor deberá rebajar el precio al comprador proporcionalmente a los desperfectos que se hayan ocasionado.

4.  Inventario de lo que se deja o lo que hay instalado en la vivienda, si se vende con muebles o con algún equipamiento especial.

Muchos de los andel existentes pertenecen a sindicatos y otras asociaciones. En este caso, el precio de venta es igual al precio de venta inicial (el vendedor vende su derecho o entrada por la misma cantidad por la que lo adquirió, más las posibles mejoras o desperfectos).

En otros casos, el precio puede ser superior para adaptarlo un poco a la realidad. Los aumentos, pero, en ningún caso son espectaculares. Lo que busca el modelo andel es que los precios promuevan un acceso fácil a la vivienda. Es por ello que se establece todo un sistema de máximos.

Sólo como ejemplo, una vivienda andel de unos 50 metros cuadrados (sobre todo para jóvenes) suele tener una entrada de 7.000 € y un alquiler mensual-con calefacción incluida-de 220 €. Si este mismo vivienda fuera de propiedad, costaría cerca de 140.000 €.

 

Valor del patrimonio de una asociación andel

Hay que tener muy presente que está prohibido convertir un edificio andel en un edificio de propiedad tradicional16. Los cálculos siempre se harán teniendo en cuenta el valor de todo el inmueble en sí.

El valor de un andel siempre se ha de interpretar en su conjunto. Para contrarrestar el posible aumento de valor de un edificio andel, cada andel tiene la posibilidad de escoger entre uno de estos cuatro precios máximos.

Simplificando un poco, se podría decir que hay unos precios por el libre mercado de propiedad y todo un sistema de precios máximos que protegen el andel y el alquiler social de los precios del libre mercado de propiedad

Valoración detallada de una vivienda andel

Hay una serie de circunstancias que deben tenerse en cuenta a la hora de vender una vivienda andel, concretamente, las reformas que se han llevado a cabo vivienda y el inventario de todo lo que el vendedor deja la vivienda . Todos los elementos a tener en cuenta se especificarán en un esquema de valoración.

No está especificado en ninguna ley, pero las reformas que se computan a favor del vendedor de un andel tienen una limitación en función del tiempo y del mantenimiento.

Normalmente, todos los andel tienen una persona que hace de encargada, una persona con conocimientos técnicos que hace las pequeñas reparaciones de los elementos comunes y que vela por una buena comunicación entre los habitantes y la junta directiva. La persona encargada, además, suele disfrutar de una vivienda dentro del complejo andel. La junta siempre debe verificar el estado de la vivienda antes de una venta.

El vendedor puede pedir vender el andel con los muebles, siempre que lo especifique antes de hacer la venta.

Mantenimiento y mejora de una vivienda andel

Las normas referentes al mantenimiento de la vivienda aparecen en los estatutos del andel. El mantenimiento del interior de la vivienda corresponde a los miembros habitantes del andel, exceptuando los sistemas de cables comunes y las puertas y ventanas exteriores.

La asamblea general fija las reglas para el mantenimiento de los elementos comunes, jardines, etc.

Si un miembro habitante de un andel trata su vivienda con dejadez o de manera perjudicial, la junta directiva puede imponerle el deber de mejorar la vivienda, dentro de un plazo establecido, hasta que adquiera las condiciones anteriores de buen mantenimiento. La junta tiene potestad para comprobar el estado de una vivienda andel.

Informaciones privadas y responsabilidad de la junta directiva en la venta de una vivienda andel

La junta directiva tiene el deber de informar a los miembros habitantes de un andel siempre que éstos les pidan alguna información contenida en el registro de la asociación.

La ley dice que la junta directiva debe actuar con el mismo cuidado con que lo haría una persona normal con sentido común. Es muy difícil, pues, que puedan demandar responsabilidades a una junta directiva que ha actuado cuidadosamente

Desperfectos

 

Como ya sabemos, el vendedor de una vivienda andel puede pedir el pago de las mejoras hechas a la vivienda y del inventario (los muebles y las instalaciones).

La práctica demuestra que las reclamaciones pueden dirigirse contra el vendedor o contra la asociación andel, depende de cada caso. Si el desperfecto proviene del edificio o de su conjunto, la asociación será la responsable ante el comprador. Pero, si lo que vende la vivienda con unas mejoras defectuosas es el antiguo vendedor, será él el responsable.

Obligación de aprobación por parte de la junta directiva

La junta directiva tiene la obligación de dar su aprobación en la adquisición de una vivienda andel. Pero, hay algunos casos establecidos-y que deben tener una justificación bien motivada-que la junta directiva puede desaprobar.

La junta directiva está obligada a tratar en condiciones de igualdad todos los posibles nuevos miembros habitantes de un andel. Así pues, está totalmente prohibido excluir grupos específicos de la posibilidad de ser nuevos miembros de un andel.

Alquiler

Los estatutos son los que describen, en cada caso, si los miembros habitantes de un andel pueden alquilar una vivienda o no.

Una vivienda andel sólo se puede alquilar con el permiso de la junta directiva, durante un período de tiempo corto y si hay motivos de peso. Además, la junta debe aprobar el alquiler y sus condiciones.

El modelo andel está pensado para que sus habitantes vivan todo el año. Así pues, no es un modelo válido para una persona que tenga varias viviendas o que viva en otro lugar.

La junta directiva controla todos los contratos que se hacen en un andel.

La junta directiva, pues, no sólo es el órgano que se encarga de controlar las ventas de un andel, sino que es el órgano que garantiza la buena convivencia y la buena vecindad.

Reglamento interno

 

Una asociación andel puede establecer las normas que regulan su funcionamiento, mantenimiento, etc. Esta es otra consecuencia de la participación de los miembros del andel en los mecanismos de decisión. El reglamento interno se redacta de manera que dé cabida a todos y cada uno de las viviendas y aprobado la asamblea general.

Este es un ejemplo del reglamento que se puede utilizar en una asociación andel:

La Asamblea General del día _________ se puso de acuerdo en lo siguiente reglamento: (normalmente los andel son pequeños complejos con patios interiores para jugar, un lugar donde tirar la basura y toda una serie de servicios habilitados). Basura Los miembros del andel deben utilizar los contenedores habilitados para los desechos y deben participar en la recogida selectiva de la basura. Niños Los niños no deben jugar en las escaleras ni pueden llegar a hacer tanto ruido que molesten a los vecinos (todos los cristales son aislantes y, además. Bicicletas Las bicicletas y los carros para los niños no se pueden colocar en los pasillos y deberán dejar en la sala de bicicletas. Motocicletas Si la entrada del patio también funciona como salida de emergencia, las motocicletas no se pueden aparcar en el patio. Depósito de objetos Según la normativa contra incendios, no se pueden almacenar objetos privados (como pueden ser bicicletas, cochecitos de niños, zapatos, bolsas de basura, etc.) En las escaleras o en los espacios comunes. Música La música y todos los otros entretenimientos que provoquen ruido son permitidos siempre que no causen molestias considerables a los vecinos. Animales de compañía Se pueden tener gatos o perros al’andel / no se pueden tener gatos o perros al’andel. Ruidos Las lavadoras u otros electrodomésticos o aparatos técnicos se instalarán de manera que no causen molestias a los vecinos. No se pueden usar aparatos para perforar las paredes entre las 20h y las 8h. Sala de lavadoras La sala de lavadoras se debe dejar ordenada y limpia. Se respetarán los horarios anunciados en la sala de las lavadoras.

 

Reparto de los gastos

Normalmente, en la inmensa mayoría de los casos, el reparto de los gastos en una asociación andel se establece en relación con la superficie de las viviendas, aunque puede haber un acuerdo para repartir los gastos de otra forma.

Aquí, en España, hay registros para cooperativas. Todos sabemos que, en una venta tradicional, los gastos-como el notario o el registrador de la propiedad-son considerables. En una vivienda andel, la inmensa mayoría de estos gastos desaparecen.

Aval para la entrada de un andel

Todo el desarrollo legislativo del modelo andel ha ido encaminando de acuerdo con su evolución y su crecimiento como modelo.

Actualmente, una persona que adquiera una vivienda andel con calidad de miembro habitante puede pedir un aval a la asociación para hacer frente al crédito por el pago de la entrada.

El aval se redactará de manera que la asociación disponga de un plazo de 6 meses por su pago. Durante estos seis meses, la asociación tendrá tiempo para excluir el miembro habitante moroso, y podrá transmitir su derecho sobre la vivienda andel a un nuevo miembro.

Relación con la Administración pública

En Dinamarca, las Kommune (una especie de comarca)  son las que definen las necesidades y las políticas sociales y de vivienda en cada Kommune.

Dentro de los andel, están prohibidos los miembros pasivos (aquellos que no viven en el andel).

Muchos andel han creado mediante ayudas públicas. Se observa que hay una interrelación entre los poderes públicos y el modelo andel. Es un modelo que ha fomentado desde los poderes públicos y, aunque es privado, ayuda a mejorar las necesidades de vivienda en las zonas donde se aplica.

Los estatutos

El Ministerio de la Vivienda establece las directrices que deben regir las asociaciones andel mediante los estatutos estándar.

Las asociaciones de andel son las que, siguiendo las leyes establecidas en relación a los andel, deben aceptar los estatutos tipo.

En los estatutos tienen que aparecer menciones sobre:

• el valor de las entradas, la hipoteca de la asociación;

• el reparto de los gastos;

• el mantenimiento del andel, las viviendas y renovaciones;

• si los miembros tienen el derecho de alquilar su andel;

• el reglamento interno;

• la venta de un derecho sobre una vivienda andel (fijación de precios y procedimientos);

 

En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisión para el funcionamiento de las asociaciones andel.

• las reglas del andel cuando se produce la muerte de un miembro o la disolución de una pareja (en relación a los derechos);

• la renuncia del derecho sobre una vivienda andel exclusión del andel;

• la junta directiva;

• el balance de cuentas y las auditorías;

• la disolución de la asociación.

 

 

La junta directiva

En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisión para el funcionamiento de las asociaciones andel. En ponemos algunos ejemplos:

• la asociación andel tiene un carácter de administración común, es decir, administra el patrimonio de la asociación.

• la autoridad máxima de la asociación es la asamblea general.

• cada vivienda andel dispone de un voto a la asamblea general.

• para poder tomar una decisión debe haber 1 / 5 parte de los miembros del andel. La aprobación es por mayoría.

• las propuestas de cambio de estatutos o de disolución de la asociación se podrán acordar cuando haya, al menos, 2 / 3 partes de los miembros de la asociación. La votación debe ser aprobada por 2 / 3 partes de los miembros presentes o representados la asamblea general. Si no hubiera las 2 / 3 partes de los miembros presentes, pero 2 / 3 partes de las personas presentes en la asamblea estuvieran a favor, se podría pedir la celebración de una nueva asamblea general, en cuyo caso, una mayoría de 2 / 3 partes de los presentes (y no del total de los miembros) sería suficiente para tomar acuerdos.

• la asamblea general elige la junta directiva, que cuenta con 3 o 5 miembros. La junta directiva se encarga de la dirección del día a día de la asociación y ejecuta las decisiones de la asamblea general.

4. Dos ejemplos de andel en Dinamarca

En Dinamarca, hay muchas asociaciones andel / cooperativas de viviendas. De entre todas ellas, he escogido dos para mostrar que el modelo del andel adapta a diferentes realidades y diferentes necesidades

Andel Boligforening Finlandsgade, ejemplo de un andel pequeño

Este andel lo han creado, durante los últimos veinte años, un grupo de inquilinos que ha adquirido la vivienda para hacer un andel. En Dinamarca, este es un modelo de constitución de andel que, durante los últimos años, se ha promovido mucho desde los poderes públicos y las leyes.

El andel consta de 72 viviendas, entre 45 y 116 m2, la mayoria entre 62 y 90,

En el andel hay una lista de espera interna. Cuando una vivienda queda libre, los mismos miembros del andel tienen derecho de preferencia para adquirir el derecho de uso sobre la vivienda que ha quedado libre por orden de antigüedad.

Tienen un plan de rehabilitación que dura 10 años. En un futuro próximo, pretenden arreglar todas las ventanas y el drenaje del edificio. Ya han reformado completamente el tejado y han hecho un jardín en el patio interior. Los alquileres varían de 2.200 a 4.200 coronas al mes (de 293 hasta 560 € al mes en función del tamaño). La mayoría paga menos de 400 € al mes. Si este alquiler fuera a precio de mercado, probablemente se triplicaría.

Durante la vida de este andel, sólo han tenido que expulsar uno de sus miembros y ha sido por morosidad.

Lo que más valoran los miembros del andel es la proximidad y el conocimiento que se establece entre todos sus habitantes y la libertad que tienen a la hora de fijar las normas por las que se regirán. Por lo tanto, se valora mucho la familiaridad y la cercanía. Además, sus miembros creen que tienen un gran poder de decisión. El nivel de satisfacción entre los habitantes de este andel es alto. Viven en un edificio que data de principios de siglo-remarcable arquitectónicamente-, que está bien situado-cerca de los canales de Copenhague-y que, como suele ocurrir con los andel, tiene un precio bastante bueno. Las edades de los que viven son muy diversas. Hay muchas familias con niños.

 

AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening)

ejemplo de un complejo andel grande

El AAB se creó en 1912, por lo tanto, es uno de los andel más antiguos de Dinamarca. Desde el principio y como punto principal de sus objetivos, ha trabajado por la mejora en las condiciones de las viviendas y en contra de la especulación.

El AAB es una única democracia de miembros, donde cada uno debe tener la máxima influencia para establecer las condiciones de su vivienda. Por eso, cada edificio andel AAB es independiente económicamente y democráticamente. Cada edificio andel del grupo AAB escoge su propia junta directiva.

Hoy en día, la AAB administra un total de 17.482 viviendas repartidas en 82 edificios.

La autoridad máxima del andel AAB es la representación común. La representación común elige una comisión económica, un presidente y un vicepresidente.

En un edificio andel nadie debe ganar nada con el alquiler, es un edificio libre de especulación. Los edificios andel del AAB reciben apoyo público. Esto crea un deber social, y la Kommune decide quién tiene el derecho de vivir en la cuarta parte de las viviendas destinadas al alquiler social.

El andel AAB está constituido sobre una base democrática. La mayoría controla los órganos de decisión. Cada edificio AAB es independiente económicamente y no se pueden transferir dinero de un edificio andel a otro edificio andel de la misma organización.

Para ser miembro del andel AAB, primero hay que ser miembro del sindicato OG ha de estar inscrito como persona que busca vivienda activamente.

Las listas de espera del andel AAB superan los 15 años en la mayoría de casos. Este número es excepcional y se explica por la gran cantidad de edificios con que cuenta. Así pues, la AAB es muy atractivo porque, una vez has entrado y con el tiempo, resulta mucho más fácil disfrutar de pisos muy económicos en la zona donde deseas.

El AAB participa, en parte, de las grandes renovaciones urbanísticas-como el proyecto Ishøj-y tiene unas buenas expectativas de futuro porque es una organización moderna y con mucha experiencia en la gestión de Andel.

5. Comparación entre las leyes españolas / catalanas y las de Dinamarca para aplicar el modelo andel en Cataluña

En España y en Cataluña, las cooperativas de viviendas sólo se contemplan como un apartado de la Ley de cooperatives. Es una ley muy formalista y poco adaptada a la problemática real de la vivienda, en esta ley, la modalidad de cesión de uso casi no se contempla. En este apartado, quiero destacar los posibles ‘puntos de fricción’ o, simplemente, los puntos destacables en la legislación catalana de hoy en día para una posible aplicación del modelo en Cataluña y España.

Legalmente, el modelo jurídico del andel dispone de cabida legal en la Ley de cooperativas, en el apartado de viviendas y en el modelo de cesión de uso (artículos 3 de la ley española y la ley catalana de cooperativas).

Lo que no hay es un modelo bien establecido, autónomo y desarrollado, ni una regulación bien definida y con contenido sobre la cesión de uso.

Las leyes española y catalana de cooperativas facilitan el encuadre jurídico para empezar a aplicar el modelo andel (creación, órganos y procedimientos de decisión, imposibilidad de embargar el patrimonio de la cooperativa por deudas de los socios, etc.), Aunque el régimen de cesión de uso aún debe dotarse de un auténtico contenido.

Sin embargo, aunque el modelo andel no está nada desarrollado, dispone del marco legal básico para poder aplicar en Cataluña y España. Actualmente, pues, es un modelo perfectamente aplicable en nuestro territorio.

Prohibición del cambio del modelo andel al modelo de propiedad tradicional

Como la legislación española no prohíbe que, cualquier día, los miembros del andel puedan convertirlo en un bloque de pisos de propiedad tradicional, el contrato con los miembros del andel debería incluir algún tipo de cláusula que especificase que se trata de un nuevo modelo que facilita el acceso a la vivienda de forma continuada y que estableciera que, en caso de que los miembros quisieran transformar la asociación andel en propiedad tradicional, el órgano competente de la Generalitat tuviera derecho de preferencia en la compra del edificio (a un precio establecido y relacionado con las ayudas dadas por la creación del andel), o cualquier otra cláusula legal análoga para contrarrestar el efecto perverso de esta posibilidad.

Las dos soluciones a la principal problemática de futuro son las siguientes:

1. Un contrato que-durante los primeros años de modelo-establezca todos los impedimentos legales posibles para evitar que el andel se transforme en propiedad tradicional (derecho de compra por parte de la Generalitat, retorno de las ayudas recibidas, etc

2. Trabajar desde el primer día para crear un modelo autónomo que prohíba la transformación del modelo andel en un modelo de propiedad tradicional.

La entrada y la prohibición de embargo

El modelo escandinavo de andel establece el pago de una entrada para poder formar parte del andel. La entrada es un parámetro único y muy claro. Con el pago de la entrada se adquiere la calidad de miembro habitante del andel adjudica el derecho de uso sobre la vivienda que ha adquirido el comprador.

El sistema español establece una aportación al capital social (la parte más importante), nuevas aportaciones obligatorias y voluntarias al capital social, cuotas de ingreso, cuotas periódicas y otros. En este caso, habría que simplificar la nomenclatura para que fuera más comprensible y para que se adaptara mejor a un modelo de cooperativa de viviendas con cesión de uso. Todo ello debería incluirse en una única entrada (que definiría la parte de aportación obligatoria al capital social en función de la superficie de la vivienda y los otros conceptos), reembolsable en caso de que el socio decidiera vender su derecho , y en un alquiler mensual blando para hacer frente a la mayor parte del endeudamiento y que en ningún caso se reembolsaría a los socios (este es un problema de nombres y de simplificación para hacer que la gente entienda mejor el modelo, con una ley de cooperativas de viviendas con cesión de uso adaptada al mundo de la vivienda).

De acuerdo con el modelo andel, la aportación de la entrada no se puede embargar. El único crédito autorizado por el modelo andel es lo que se destina a hacer frente a la suma de la entrada.

Prohibición o no de alquiler

El alquiler de una vivienda andel es una de las opciones que tienen los miembros habitantes del andel. El alquiler de su vivienda, pero, debe ser durante períodos cortos y siempre con un motivo de peso. Esta posibilidad no existe en todos los Andel.

Criterios para entrar en lista de espera

En Dinamarca, no hay límite de ingresos para apuntarse en una lista de espera para habitar en un andel. En los países escandinavos, los ingresos mínimos ya los cubre el Estado y el modelo andel representa una alternativa a la propiedad tradicional más que la alternativa de los que no tienen recursos.

Exclusiones del andel

El modelo andel es un modelo que ofrece muchas ventajas pero que, a cambio, pide unos deberes básicos. De entre ellos, el pago de los gastos y de la entrada, el respeto a la vida en común y un deber de mantenimiento sobre la vivienda.

Pero en los estatutos de un andel / cooperativa de viviendas con cesión de uso, debería quedar bien tipificada y clara la posibilidad de expulsión del andel por el impago de la entrada y los gastos, por el maltrato de la vivienda o por la falta de respeto reiterada a la vida en común.

Calidad de socio

El modelo andel sólo otorga la cualidad de socio a las personas físicas que habitan en el andel. Es más, deben ser personas que vivan regularmente.

En un principio, aquí, se debería limitar a las personas físicas a través de los estatutos de la andel y, de cara al futuro, se debería limitar a través de una hipotética ley catalana de andel / cooperativas de viviendas con cesión de uso.

Estatutos

En España, no hay ninguna ley que llene de contenido la cooperativa de viviendas con cesión de derecho de uso. Por lo tanto, toda esta tradición y todo el desarrollo de las normas debería contemplar los estatutos. Unos estatutos que incluirían todos los aspectos importantes, como las obligaciones de mantenimiento, las listas de espera, el valor de las entradas, el valor de los gastos, las reformas, la calidad de socio, los procedimientos de exclusión, etc. En España existe la Ley de cooperativas. El apartado de viviendas contempla y establece aspectos formales sobre los órganos de la asociación y los procedimientos de decisión, pero el único contenido que aparece en la ley sobre las cooperativas de uso es el siguiente: ‘se pueden establecer cooperativas viviendas con cesión de uso ‘.

6. Introducción del primer andel en Cataluña

Para llenar de contenido el modelo cooperativo es necesaria la implicación de las administraciones públicas.

La aplicación del modelo andel en Catalunya no es ninguna quimera. Este estudio habla de qué son y cómo se organizan las cooperativas de viviendas andel desde un punto de vista jurídico y práctico. Se profundiza en el concepto de cesión del uso en sí, porque este es el eje central de todo el modelo y es imprescindible entender muy bien su funcionamiento. Para poder aplicar el modelo andel en Cataluña, pero, es muy importante saber traducir el modelo a la realidad catalana. Por ejemplo, qué órganos deberían crear en un principio-para su aplicación, y qué premisas se deberían tener en cuenta.

La Generalitat tiene competencias en la materia, concretamente, el Instituto Catalán del Suelo, la Dirección General de Actuaciones Concertadas, Urbanismo y Vivienda y la empresa pública ADIGSA han mostrado interés por potenciar el alquiler y empezar a cambiar la tendencia actual en el acceso a la vivienda. Ahora bien, no son éstos los órganos que-de cara al futuro-deberían velar por la creación y aplicación de un modelo andel o cooperativo potente. Tenemos que trabajar a partir de lo que tenemos y dedicar esfuerzos a la creación de un futuro órgano autónomo que controle, asesore y favorezca todo el modelo cooperativo / andel.

Grupo de estudio para la creación del primer andel de Cataluña

El modelo andel, si se acaba aplicando, debe permanecer en el tiempo. Por tanto, no es nada recomendable que sea un boom sin control, con errores incluidos. Es imprescindible que sea un modelo favorecido y controlado desde la Administración, para que se acerque al máximo al modelo que he intentado explicar.

Se debería empezar por la creación de un proyecto piloto, tutelado y controlado desde la Administración. En este proyecto, aplicaríamos todas las características de la cooperativa de viviendas con cesión de uso. Se debería explicar muy bien el modelo a las personas escogidas como miembros del primer andel de Cataluña, y enfatizar el hecho de que participan en un modelo de vivienda que-de cara al futuro-pretende ser una alternativa bastante generalizada para facilitar el acceso a la vivienda a las personas con rentas limitadas. Los medios de comunicación deberían hacerse eco de los primeros pasos del andel, para que la sociedad empiece a conocer el modelo. Los ciudadanos deben saber que existe un nuevo modelo de acceso a la vivienda, apoyado desde la Administración, al que se pueden sumar fácilmente.

En la creación del primer andel, deberíamos aprovechar muy bien la experiencia danesa de tantos años de funcionamiento. La asociación de andel de Dinamarca y la experiencia de los andel más consolidados nos ayudarían a planificar un andel piloto: nos podrían mostrar cuál es la proporción ideal entre las viviendas y su tamaño para satisfacer las diferentes necesidades de la comunidad y para hacer una comunidad atractiva para todos, nos podrían hablar de cómo y qué servicios ofrecen y gestionan, y de cómo se financian. Su experiencia sería muy útil para que el edificio pudiera satisfacer un gran número de objetivos.

El modelo andel, como todo modelo, necesita la implicación de los poderes públicos. Como ya he destacado, la base jurídica para la creación del modelo andel ya existe, lo que no hay es una ley que llene el modelo de contenido y le dé la autonomía necesaria.

Conclusión final

Este estudio no pretende ser la solución a todos los problemas de la vivienda, sino una alternativa más para facilitar el acceso a la vivienda que integra la iniciativa privada dentro de unos parámetros no especulativos. Las cooperativas de viviendas con cesión de uso ayudan a las personas -sobre todo las que tienen unas rentas más limitadas- a adquirir una vivienda de fácil acceso donde se aplican. Además, son un modelo que -con variantes análogas- se aplica en muchos países de nuestro entorno. Concretamente, el modelo andel en sí está respaldado por un Estado en el que suelen hacer bien las cosas.

En este estudio, presento una alternativa a la concepción actual-muy reducida-del modelo cooperativo en España. He intentado presentar el modelo con profundidad, partiendo de sus características y de sus fundamentos legales, para estudiar la manera de aplicarlo a nuestra realidad.

Podemos aplicar un modelo cooperativo más sostenible. Un modelo cooperativo autónomo y con contenido, que no permita pasar del modelo andel al modelo de propiedad tradicional (como ocurre en España), un modelo con un contenido auténtico (con normas que regulen el qué y el cómo de la cooperativa con cesión de uso).

 

 

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