El informe Andel

Esto es una traducción  completa, del catalán al castellano, del informe andel de  Raül Turmo realizada por Google Translate. Tiene algunos errores, pero creo que son perdonables.

Ventana abierta

Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda

Raül Turmo

Febrero 2004

 

Ventana Abierta | 39

 

Autor: Raúl Turmo

 

Las opiniones que se expresan  en esta publicación corresponden al autor.

 

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Índice

1. Introducción …………………………………………. ….. 5

Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda ………………. 7

Aplicación del modelo andel en Cataluña ………………………… 9

 

2. Andel: definición y características ………………. 14

Introducción histórica ……………………………………. 14

Realidad actual ………………………………………… .. 16

Definición …………………………………………. ……… 17

Características …………………………………………. … 18

 

3. Estudio del modelo andel paso a paso ………………………… 20

Introducción …………………………………………. …….. 20

El andel, una asociación …………………………………….. … 21

Hipoteca …………………………………………. ………….. 22

Restricción de embargo …………………………………….. 23

Depósito de entrada ………………………………………. …….. 24

Creación de un andel y compra de un inmueble ………………………… 25

Venta de una vivienda andel ………………………………….. 27

Listas de espera ………………………………………. …….. 28

Cambio de viviendas andel …………………………………….. 31

Patrimonio de la asociación andel ……………………………. 32

Valoración detallada de una vivienda andel ………………………… 35

Mantenimiento y mejora de una vivienda andel ………………………. 37

Informaciones privadas y responsabilidad de la junta directiva en la venta de una vivienda andel ………….. …………… 39

Desperfectos …………………………………………. …….. 40

Obligación de aprobación por parte de la junta directiva …………….. 41

Alquiler …………………………………………. ………….. 42

Reglamento interno ………………………………………… ….. 44

Reparto de los gastos ………………………………… 46

Aval para la entrada de un andel ……………………………….. 47

Relación con la Administración pública ……………………………. 48

Los estatutos ………………………………………… ……. 49

La junta directiva …………………                  …………………….. …. 50

 

4. Dos ejemplos de andel en Dinamarca ………………………….

52 Andel Boligforening Finlandsgade, ejemplo de un andel pequeño …

52 AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening), ejemplo de un complejo andel gran …….. 54

5. Comparación entre las leyes españolas / catalanas y las de Dinamarca para aplicar el modelo andel en Cataluña

Prohibición del cambio del modelo andel al de propiedad tradicional … 60

La entrada y la prohibición de embargo ………………………… 62

Prohibición o no de alquiler …………………………………… 63

Criterios para entrar en lista de espera …………………….. 64

Exclusiones del andel ……………………………………… … 64

Calidad de socio ……………………………………….. … 65

Estatutos …………………………………………. ………… 66

 

6. Introducción del primer andel en Cataluña ………………… 67

Grupo de estudio para la creación del primer andel de Cataluña ….. 68

6. Conclusión final ……………………………….. 71

 

 

 

1. Introducción

Este estudio pretende ofrecer una solución parcial y concreta que ayude a diversificar la oferta de la vivienda, con el fin de garantizar un acceso fácil a todos, a partir del modelo escandinavo andel de cooperativas de viviendas. Países como Dinamarca, Noruega, Suecia y otros en Europa y fuera de Europa aplican un modelo cooperativo según el cual la propiedad de las viviendas siempre reside en manos de la cooperativa de viviendas y donde los socios disfrutan de un derecho de uso indefinido con un alquiler blando. Los socios nunca podrán ser propietarios de las viviendas donde viven.

En España, las leyes sobre cooperativas permiten hacer cooperativas de viviendas para la propiedad o por la cesión de uso, aunque, en la práctica, este modelo discrimina positivamente a favor de la propiedad tradicional. La cesión de uso sólo es una posibilidad legal absolutamente residual y que, además, permite que los socios pasen a ser propietarios de sus viviendas a través de un simple cambio de estatutos.

El objetivo del estudio es posibilitar la creación de una cooperativa de viviendas con cesión de uso que, favorecida-en un principio-por las administraciones, comience a cambiar la mentalidad en el mundo cooperativo. Las cooperativas de viviendas deberían cambiar la lógica de empresas constructoras por una lógica de cooperativas de gestión de un parque de viviendas. El estudio también apunta las pautas de lo que cree que debería retocar, en un futuro, para disfrutar del modelo cooperativo que aplican otros países, que tiene una incidencia importante a medio y largo plazo. La incidencia de nuestro modelo, en cambio, es efímera, no permite crear un parque de viviendas de fácil acceso que perdure en el tiempo y eso nos obliga a recomenzar de nuevo cada cinco o diez años.

El modelo español y catalán de cooperativas de viviendas no tiene un contenido desarrollado y es una materia parcialmente desregulada. Por ejemplo, la posibilidad de la cesión de uso existe, pero no hay ni un solo artículo que regule los parámetros. Las cooperativas de viviendas sólo se contemplan en un pequeño apartado de la Ley de cooperativas que no trata la vivienda con profundidad. Es una ley mucho más adaptada a las cooperativas agrarias o industriales que a la problemática de la vivienda. En Cataluña, las cooperativas de viviendas se inscribirán en el Departamento de Trabajo y es muy complicado llevar un censo exacto de las cooperativas de viviendas existentes. Este estudio, por tanto, se basa en el contenido y los principios del modelo de cesión de uso escandinavo (todos los países que tienen cooperativas con cesión de uso siguen unos principios muy claros) y busca la creación de un modelo cooperativo más avanzado y desarrollado en Cataluña y España, que trabaje para crear un modelo que pueda favorecer las próximas generaciones y que siga los criterios de durabilidad y sostenibilidad de la definición del modelo cooperativo que se aplica a otros países.

El estudio no pretende ser una crítica a las personas que trabajan en el mundo cooperativo en España. Más bien es una crítica al modelo en sí, que ‘desnaturaliza’ lo que debería ser el modelo de cooperativas de viviendas. Las razones que hacen que nuestro modelo cooperativo se base en la propiedad tradicional son varias: la falta de regulación-de acuerdo con la Ley de cooperativas-del contenido de la cesión de uso y de la vivienda en general, la mentalidad española sobre la propiedad, un funcionamiento de las cooperativas basado en una lógica de empresas constructoras y no de empresas de gestión de un parque de viviendas, como ocurre en otros países, un cierto oscurantismo de una parte del sector que hace que no haya publicidad ni registros públicos, la falta de interés y de regulación por parte de las administraciones ante la problemática de las cooperativas de viviendas, etc.

Andel: el modelo escandinavo de acceso a la vivienda

Según el Centro Internacional de Cooperativas (International Co-operative Center), el objetivo de una cooperativa de viviendas es el de proveer a sus miembros de una vivienda siguiendo el modelo cooperativo. Pero también hay otro objetivo muy importante: las cooperativas tienen un deber de responsabilidad con las generaciones futuras, es decir, deben garantizar que las generaciones futuras puedan continuar disfrutando de los servicios de una vivienda cooperativo.

Así pues, estos países disfrutan de un sistema con miles de viviendas que permanecen indefinidamente bajo un modelo de fácil acceso y que cada año aumentan.

El modelo escandinavo andel, por su historia y su implantación, es un modelo ejemplar para explicar qué es y cómo se debe aplicar el modelo cooperativo y cuál es el verdadero sentido de este modelo a medio plazo.

El andel es un modelo de acceso a la vivienda situado entre el alquiler y la propiedad, que establece que todos sus miembros habitantes son propietarios de un inmueble en sí y disfrutan del derecho de uso sobre una vivienda. El nuevo propietario del derecho de uso sobre la vivienda paga una entrada-que le es reembolsada si decide darse de baja del andel-y un alquiler blando cada mes. El modelo del andel funciona de manera democrática, los miembros habitantes del andel nunca pueden transformarlo en una propiedad tradicional, aunque tienen más derechos que un inquilino convencional, ya que es un modelo que establece el uso indefinido de la vivienda.

 

1. Es un modelo sin fecha de caducidad, es para siempre. Una buena parte de los habitantes de las ciudades escandinavas viven en viviendas bajo el régimen andel / cooperativo. Por ejemplo, uno de cada tres habitantes de Copenhague vive en un andel. Algunos son de principios del siglo XX y permiten, una y otra vez, tener un acceso fácil a la vivienda. Es decir, el parque de viviendas de fácil acceso aumenta continuamente.

 

2. Es un modelo que integra la iniciativa privada en un mercado no especulativo. Las empresas andel son cooperativas de viviendas privadas sin ánimo de lucro. En Escandinavia, como buena parte de Europa, hay muchas viviendas de alquiler social, alquileres baratos para las personas que lo necesitan y ayudas a la persona en los alquileres privados. Todo eso cuesta un dinero al Estado. Al mismo tiempo, cuenta con un sistema generalizado de andel que integran la empresa privada en la accesibilidad a la vivienda, impidiendo la especulación y ayudando a reducir los recursos que el Estado debe destinar a los alquileres sociales ya el resto de ayudas por los alquileres.

3. Es un modelo de acceso barato que ofrece ventajas a sus miembros. Se paga una entrada para la financiación y para implicar a las personas en la gestión de la vivienda. Otorga más derechos que un arrendamiento tradicional. Un andel se puede traspasar por transmisión mortis causa, se puede alquilar a una tercera persona durante un tiempo determinado, etc.

 

4. El modelo andel facilita la autogestión y el buen mantenimiento de la finca. La vivienda social, aunque imprescindible, presenta un mantenimiento costoso. Gracias a la democracia interna del andel, a su autogestión y la implicación de sus miembros (se pueden hacer mejoras en las viviendas, etc.), Es un buen modelo de gestión. En Dinamarca, hay estudios que demuestran el buen mantenimiento de las viviendas que siguen el modelo andel.

 

5. Es un modelo muy transparente, con un grado de satisfacción alto y que ayuda a diversificar la realidad de la vivienda. Su funcionamiento interno hace que los deberes y las responsabilidades queden bien definidos. Es un modelo muy claro-tal como mostraré más adelante-, provoca un grado de satisfacción alto entre sus usuarios y supone una alternativa que garantiza el acceso a la vivienda a mucha gente.

6. Es un modelo que puede servir para conseguir un equilibrio social. En Dinamarca, por ejemplo, la construcción subvencionada de viviendas ha de reservar un 10% a la vivienda social (aunque no deja de ser un modelo privado).

 

 

Aplicación del modelo andel en Cataluña

En el próximo apartado, analizaré con profundidad el funcionamiento y las normas que rigen un andel. Es un  modelo que ha tenido una repercusión importante en Escandinavia y, actualmente, en Cataluña y España, se podría aplicar un modelo similar. De hecho, legislativamente ya tiene cabida, es una cooperativa de viviendas con cesión de uso. Este modelo es el que, en muchos otros países, se entiende realmente como cooperativa de viviendas. Pero no hay que cambiar las leyes para poder aplicar este modelo, sin embargo, de cara al futuro, se debería desarrollar el modelo y deberían retocar un par de aspectos para evitar que las viviendas andel cayeran en el libre mercado.

Aunque ya exista la legislación básica para aplicar un modelo similar en España, hasta ahora no existían ni la voluntad ni la mentalidad necesarias para hacerlo. Pero, hay una manera muy simple de corregir nuestro modelo, la solución radica en un cambio cultural más que legislativo.

Así pues, por qué hay que analizar el modelo escandinavo del andel? Porque es un modelo que funciona desde hace muchos años en diferentes países. El modelo andel dispone de un parque de viviendas importante de una larga tradición de gestión. Parto de un sistema muy consolidado y no de los dos párrafos sin desarrollar sobre la cooperativa de viviendas con cesión de uso con que cuenta la legislación española. Por lo tanto, haré un estudio del modelo desde todos los puntos de vista il’analitzaré con profundidad para dar una visión de conjunto. En este punto, habré dado suficientes guías para comprender qué es y hacia dónde debería ir. Por último, presentaré un modelo de estatutos para aplicar un andel en Cataluña. Pretende ser un proyecto piloto que aglutine toda esta experiencia y que sirva de modelo para la sociedad en general.

Toda la información que nos permitiría aplicar el modelo del andel está a nuestro alcance (en varios países nórdicos hay muchas guías que describen el modelo andel, los derechos de las partes, la financiación, etc.). No debemos inventarnos nada. Sólo tenemos que aplicar a la realidad catalana un modelo cooperativo de viviendas que no favorezca la propiedad. Los destinatarios fundamentales del estudio, en un principio, son los órganos existentes que trabajan en temas relacionados con la vivienda-sobre todo la Dirección General de Actuaciones Concertadas, Vivienda y Urbanismo, pero también la empresa pública ADIGSA y el Instituto Catalán del Suelo-, para que la labor del proyecto piloto sirva como referente en el mundo cooperativo (capítulo 5). La Generalitat tiene competencias sobre la materia y, en parte, está optando por un cambio de mentalidad en relación a la problemática de la vivienda. Además, los poderes públicos son los que deben dirigir el proceso para corregir la situación actual. También va dirigido a la Federación Catalana de Cooperativas de Viviendas, a las cooperativas más importantes, los sindicatos ya todas las asociaciones interesadas.

Actualmente, ya se ha establecido algún tipo de colaboración entre un órgano de la Generalitat y el mundo cooperativo. Ahora bien, una vez analizada la problemática, se debería hacer un proyecto piloto y trabajar para crear un órgano autónomo que marque las pautas, asesore, regule y controle todo el modelo de cooperativas de viviendas en Cataluña, como ocurre en muchos otros países donde existe un modelo cooperativo. Además, se ordenará y racionalizar el sector y se llevará un control diario-en todos los sentidos-sobre el número de viviendas cooperativas que seguirán un modelo de cesión de uso (en el capítulo 5 se describe el camino que habría que seguir en Cataluña con más claridad).

En nuestro país, hace mucho tiempo que se hacen cooperativas de viviendas. Desafortunadamente, sin embargo, el régimen de propiedad sigue influenciado por el favorecimiento de la propiedad tradicional que se hace desde las mismas leyes y desde la particular mentalidad española en relación a la propiedad. Y los sindicatos, como todas las otras cooperativas de viviendas, han tenido que verter en este modelo. Por lo tanto, a pesar de los cientos de miles de viviendas construidas en régimen de VPO (Vivienda de Protección Oficial) bajo la modalidad de ‘cooperativa de viviendas’, todos estos esfuerzos no han permitido crear un sistema perdurable, como ocurre en muchos otros lugares. Se ha facilitado el acceso a la vivienda a una persona, pero no se ha creado un modelo estable que pueda facilitar el acceso a muchas otras.

El modelo andel tiene algunas variantes cercanas en muchos otros lugares de Europa y de fuera de Europa. El caso de Canadá es muy interesante porque, desde hace dos decenios, adoptó como principio fundamental la propiedad común de las cooperativas de viviendas, y los resultados han sido muy satisfactorios. Han conseguido crear un numeroso parque de viviendas de fácil acceso. El modelo andel / cooperativo funciona en otros lugares de Europa. En Dinamarca, las 4 / 5 partes de las viviendas andel han creado durante los últimos 25 años.

Actualmente, se está hablando mucho de la necesidad de fomentar la construcción de vivienda cooperativa en Cataluña y España. Ahora bien, lo importante no es la cantidad de viviendas cooperativas que se puedan construir sino el modelo que se elija para su gestión. Lo único que tienen en común las cooperativas de viviendas españolas con las cooperativas de viviendas de los países que tienen un modelo de cesión de uso es el nombre. En España, las cooperativas de viviendas son, más bien, cooperativas para la construcción de viviendas de propiedad mientras que, en otros países, la propiedad está absolutamente proscrita. Es más, los dos modelos de cooperativa de viviendas son antagónicos. Del mismo modo que nuestro parque de viviendas cooperativas no es comparable con el parque de viviendas cooperativas de los países que aplican un modelo de cesión de uso, tampoco se puede comparar la incidencia que tiene nuestro modelo a medio y largo plazo, por muchos viviendas cooperativas que construimos.

Pues bien, si en Cataluña y en España la cooperativa de viviendas con cesión de uso dispone de cabida legal, el único cambio importante que se necesita para poder aplicar este modelo es el cambio de mentalidad en el mundo cooperativo. Quizás ha llegado la hora de cuestionarnos nuestro modelo de cooperativas de viviendas, especialmente si tenemos en cuenta la desproporción que hay entre la propiedad y el alquiler en nuestro país.

 

2. Andel: definición y características

 

Introducción histórica

La idea original de este modelo proviene de Inglaterra. En 1844 se creó la primera Cooperativa para los Trabajadores del Textil en Rochdale. La filosofía cooperativa se expandió rápidamente en Dinamarca y Escandinavia, y una de sus ramas fueron las cooperativas de viviendas o Andel.

Hoy en día, los principios del modelo andel siguen siendo los mismos: sus miembros son los que dirigen la cooperativa / andel, el acceso está abierto a nuevos miembros y cada miembro del andel dispone de un voto. Además, el modelo andel funciona de forma democrática, la asamblea general es la autoridad máxima del andel.

En 1866 se crea la primera cooperativa en Dinamarca, un hecho que repercutirá en diversos sectores de la economía. Pero, no es hasta el año 1911 que se crean los primeros andelsboligforening en Copenhague (la primera cooperativa de viviendas en Dinamarca). Los dos primeros andel fueron Gronldalsvaenge y Praestevangen, dos cooperativas propietarias del edificio que construyeron. Los miembros del andel pagaron una entrada para la financiación de la construcción. La entrada se devolvía si se trasladaban a vivir en otra vivienda. El principio de este modelo de acceso a la vivienda era evitar la especulación. Los miembros gozaban de un derecho de uso-el derecho de vivir en una vivienda determinado-, no podían vender la vivienda y, si decidían abandonar el andel, recibían dinero por las mejoras que habían hecho a las viviendas.

El aumento del valor de las viviendas siempre iba a favor de la asociación andel (de la cooperativa de vivienda en sí), y el alquiler tendía a disminuir a medida que se iba amortizando la inversión realizada por la construcción del andel .

El andel de Grondalsvaenge era una cooperativa con 400 viviendas y estaba formado por casas unifamiliares o dobles. La inspiración provenía del inglés Ebenezer Howard que, en 1889, había publicado un libro titulado The Garden Cities of Tomorrow (Las ciudades jardín del mañana). En este libro, proponía la creación de una ciudad como experimento para poder estudiar las diversas formas de vivienda y las reacciones de sus habitantes.

En 1912 el sindicato Arbejdernes Andel Boligforening introdujo el principio de que cada miembro debía aportar un capital inicial (entrada), en función del tamaño de la vivienda. Una vez había ido amortizando el pago del andel, los alquileres mensuales iban bajando.

A partir de 1913, se crea la Arbejdernes Koperative Byggeforening (Cooperativa de Viviendas por Trabajadores). Se pretendía que los trabajadores tuvieran influencia en la construcción de viviendas cooperativas. Durante aquellos años, se crearon varios andel, que ya recibían ayudas públicas. La democracia interna fue un valor importante desde el principio y, por tanto, los miembros del andel eran los que decidían cómo sería la construcción. Así pues, se empezaron a construir andel, que solían ser edificaciones de cerca de cinco plantas para favorecer un acceso barato a la vivienda a las familias.

A partir de 1976, todas las edificaciones de alquiler que se quisieran vender debían ofrecer, primero, a los vecinos para facilitar la creación de un andel.

La mayoría de andel que existen actualmente se han creado durante los últimos 25 años, en el momento

Realidad actual

En Dinamarca, en total, hay 125.000 viviendas andel. Debemos tener en cuenta que Dinamarca es un país con una población de 5 millones de personas que viven muy repartidas en un territorio algo mayor que Cataluña. Muchas viven en casas unifamiliares situadas en pueblos o pequeñas ciudades. Copenhague es la única ciudad de un cierto tamaño que hay en el país. Por tanto, el modelo andel es, sobre todo, un modelo urbano y, en Copenhague, es donde tiene su máximo exponente, con un total de

74.000 viviendas de los 125.000 que hay en todo el país (en la región de Copenhague hay más de 100.000 viviendas). Es un modelo con mucha tradición pero, aún así, su crecimiento más espectacular se ha producido en los últimos 25 años. Desde 1975, cuando sólo había

20.000 viviendas andel, el número de viviendas se ha multiplicado por cinco.

En Escandinavia, hay un parque de viviendas de alquiler muy grande. En Dinamarca, el Estado autoriza a las empresas sin ánimo de lucro a gestionar el parque de vivienda social de alquiler, que representa un 20% de las viviendas. Al contrario de lo que ocurre en España, el parque de vivienda social no ha parado de crecer en las últimas décadas. Sin embargo, últimamente, se observa una voluntad de racionalizar la vivienda social. Y el modelo andel es un modelo muy vigente en Escandinavia porque es una manera de luchar contra la especulación y, además, reduce el dinero que el Estado debe destinar al alquiler social. Así pues, los principales destinatarios de una vivienda andel son aquellas personas con rentas limitadas pero que no necesitan una vivienda social (por ejemplo, un joven de 22 años, que podrá adquirir una vivienda en Copenhague sin tener que suscribir una hipoteca a la que no puede hacer frente, o una familia de trabajadores con dos hijos, que podrá vivir en Copenhague sin la necesidad de destinar la mayor parte de su sueldo a una hipoteca).

Estadística actual de las viviendas andel en función de su tamaño

00-40 m2                40-60 m2                60-80 m2                                80-100 m2              100-120 m2            +120 m2

2%                          23%                        32%                        29%                        10%                        4%

 

Estadística de las viviendas andel en función de la edad de sus miembros

0-34 años                35-49 años             50-66 años              +67 años

36%        20%                        1%                          25%

 

 

Definición

El andel es un modelo de acceso a la vivienda muy generalizado en Escandinavia, que se basa en el modelo cooperativo y que resuelve el problema de la vivienda en un porcentaje muy alto de los habitantes de las ciudades escandinavas. Este tipo de propiedad se encuentra entre el régimen de propiedad y el alquiler. Así pues, los países escandinavos, hay tres maneras diferentes de disfrutar de una vivienda: la propiedad, el alquiler (con un porcentaje de alquiler social alto) il’andel.

La primera regla de oro del andel, la más importante y la que da coherencia al sistema, es la siguiente: el modelo andel es un modelo en sí mismo. Está prohibido transformar un andel en un modelo de propiedad tradicional.

El andel es un modelo libre de especulación. El alquiler es fijo y, cuando se ha ido amortizando el endeudamiento inicial, debe tender a bajar.

El andel es una asociación de propietarios del conjunto de un inmueble. Cada persona que accede a una vivienda paga una entrada (en Copenhague oscila entre los

3.000 y los 30.000 euros, en función del tamaño de la vivienda y de su situación geográfica). Esta cantidad es reembolsada si se decide abandonar el apartamento. Durante el tiempo que se dispone de la vivienda, hay que pagar un alquiler blando-según el tamaño del apartamento-que servirá para hacer frente al endeudamiento que ha supuesto la construcción del andel ya los gastos de mantenimiento .

 

Características

 

El andel es un modelo privado de viviendas: sus miembros son miembros de una cooperativa sin ánimo de lucro que compra o edificación del inmueble. La asociación andel o cooperativa, por lo tanto, es propietaria del edificio. Pueden ser sindicatos, gremios, asociaciones con una finalidad concreta, o simplemente, como ocurre hoy en día, organizaciones andel. Por tanto, el modelo andel es una manera de adaptar la iniciativa privada en un modelo no especulativo de acceso a la vivienda.

El andel es un modelo libre de especulación. Nadie gana nada por el alquiler de la vivienda. El alquiler es fijo y, cuando se ha ido amortizando el endeudamiento inicial, debe tender a bajar (el alquiler es para pagar la amortización de la deuda, el mantenimiento del edificio y los gastos). En cuanto a la entrada inicial, suele variar poco y, además, establece el precio máximo al que se puede elevar.

Es un modelo que, en gran parte, cuenta con el apoyo de la Administración pública. Este hecho impone unos deberes a andel, por ejemplo, la ley danesa establece que los andel que han recibido una subvención pública para su creación han de destinar uno de cada diez viviendas en el deber social ‘hacia los grupos con necesidades especiales de vivienda.

Es un modelo que funciona de manera democrática. Los propietarios son los miembros de los órganos de decisión y, por tanto, son los que toman todas las decisiones que afectan la vida del andel: si hay que hacer un cambio de finas y tres, si tiene que haber un campo de juegos los niños en el jardín, el tipo de conexión a Internet, etc. Hay muchos andel que disponen de un gran abanico de servicios. Realmente, algunos son un verdadero modelo de comunidad, tanto por lo que ofrecen como por su funcionamiento.

Es un modelo que favorece la movilidad, tanto si se tiene necesidad de espacio como si se quiere cambiar de barrio o de ciudad. No es un modelo impermeable. En Copenhague y en otras ciudades, existe un sistema generalizado de andel. Esto se articula mediante listas de espera, a través de las cuales los miembros habitantes del andel pueden acceder a un nuevo andel en función de sus necesidades.

Es un modelo transparente. Se definen muy claramente los derechos, los deberes y las formas de acceder a un andel, de manera que sea un modelo comprensible y claro.

Hay muchos andel que disponen de un gran abanico de servicios y algunos son un verdadero modelo de comunidad, tanto por lo que ofrecen como por su funcionamiento.

Dentro de los andel, hay muchas viviendas pequeños para jóvenes y parejas, y otros un poco más grandes para familias.

El andel es un modelo alternativo destinado a la gente que quiere disfrutar de una vivienda a largo plazo y que debería endeudarse mucho para acceder a la propiedad tradicional.

3. Estudio del modelo andel paso a paso

Introducción

El andel es un modelo que tiene una tradición muy larga y que, por tanto, ha generado una legislación muy rica. Actualmente, hay varias leyes que tienen relación con el andel. Empezando por la principal, Bekendtgörelse af lov om andelboligforeninger og andre bolligfaelleskaber, encontramos implicaciones en la Ley de Propiedad, en la de alquiler, en las hipotecas, en las ayudas públicas, etc. Como ya he dicho, en Escandinavia, cuentan con el alquiler social destinado a diferentes grupos (jóvenes, personas mayores, etc.), El modelo de propiedad tradicional y el sistema de Andel, que representa una alternativa para las ciudades. Dentro de los andel, hay muchas viviendas pequeños para jóvenes y parejas y otros un poco más grandes para familias. Sin embargo, no es un modelo orientado únicamente a los jóvenes-aunque son muchos los jóvenes que hacen uso-sino que, más bien, es un modelo alternativo a la propiedad tradicional destinado a la gente que quiere disfrutar de una vivienda en largo plazo y que debería endeudarse mucho para acceder a la propiedad tradicional.

La sociedad escandinava rehuye las grandes construcciones intelectuales para resolver los problemas y busca una aproximación más pragmática-que no quiere decir simplemente al conflicto planteado. También aplican este prag-matismo al andel. Es un modelo transparente y fácil de entender pero, al mismo tiempo, desarrollado. Todos estos años de experiencia del andel han generado dis-tintas leyes, mucha jurisprudencia. Y también ha tenido que modificar algún aspecto del modelo, en los momentos que no avanzaba. Ha habido una discriminación positiva neta hacia este modelo por parte de los poderes públicos escandinavos.

En este apartado, trataré de sistematizar los elementos más importantes del modelo andel, como la adquisición, la venta, las responsabilidades, los órganos de decisión, etc., Y analizaré las leyes y las interpretaciones jurisprudenciales más importantes para conocer el modelo danés con más profundidad. Además, no sólo será un estudio jurídico riguroso, sino que también proporcionará elementos para poder interpretar mejor la ley. Sería muy complejo hablar de todas las implicaciones que tiene el modelo andel dentro del sistema escandinavo. Para ello, debería hacer un análisis del Estado y del sistema tributario danés. Además, cada cultura jurídica proviene de una realidad diferente y lo que quiero tratar es el modelo andel (que no es complejo) y no el modelo de estado de bienestar escandinavo. La parte final del apartado constará de un análisis comparativo entre las leyes españolas / catalanas y las danesas para intentar encontrar los elementos que tienen en común y los posibles puntos de fricción.

 

El andel, una asociación

La Ley del andel no establece ninguna definición de qué es un andel. La definición aparece en una ley anterior que aún se utiliza para entender el concepto. Todo el mundo co-nace el funcionamiento de un andel. En esta ley anterior, se decía que es una asociación que tiene como finalidad ser propietaria de una edificación en base andel

o cooperativa (cooperativa de viviendas con cesión de uso es el que, en otros países, se entiende como cooperativa de viviendas, la base andel establece que todo el mundo es propietario en su conjunto).

El patrimonio del andel forma parte de la asociación andel y sus miembros habitantes tienen el derecho de uso sobre una vivienda de la asociación. Un miembro habitante de un andel dispone de una cuota ideal sobre el andel en función de la entrada que haya aportado. Pero, el derecho de uso de una vivienda andel no significa la propiedad de la vivienda. Sólo pueden constituir andel las personas que vivan todo el año en la vivienda-es decir, las personas que tengan su dirección efectiva-y siempre deberán ser edificaciones que tengan más de dos habitatges1.

La relación entre los miembros y la asociación está regulada por el estatuto de la asociación. En este documento, encontramos las normas de funcionamiento interno, los órganos de la asociación, los procedimientos de decisión, etc. Los miembros de un andel no siempre son miembros habitantes de un andel. Legalmente, puede haber un andel donde no haya relación entre los habitantes y los miembros de la asociación, pero, en la práctica, casi en todos los casos, los miembros del del andel son miembros habitantes de un andel (miembros de un andel con derecho de uso sobre una vivienda).

 

Hipoteca

 

Los miembros de una asociación andel obligan personal y solidariamente por la deuda hipotecari a2. Esto debe interpretarse de la siguiente manera: los miembros del andel constituyen un edificio en régimen andel. Para ello, aportan una entrada, pero la mayor parte de la financiación se obtiene a través de un crédito. Normalmente, el banco tomará el inmueble como garantía para aportar la financiación. Los andel se financian a largo plazo. Los alquileres son blandos y, si algún miembro del andel no paga en un plazo corto, se le puede excluir de la andel 3. Con la aportación de la entrada, los miembros de un andel contraen unas obligaciones con la asociación andel, pero sólo las obligaciones adquiridas tras la creación del andel 4. Según esta sentencia, la responsabilidad de los miembros habitantes de un andel acaba aquí. Normalmente, las hipotecas se negocian a 30 años. Una vez amortizado el endeudamiento, se irán bajando los alquileres en la medida de lo posible. Además, como estas viviendas tienen un precio accesible, es muy fácil sustituir a las personas que abandonan un andel (de hecho, las listas de espera a menudo son muy largas).

 

Restricción de embargo

Normalmente, no se puede embargar una vivienda andel 5. Esta restricción funcionará siempre que no haya una mención contraria a los estatutos. Pero, habitualmente, no se contempla la posibilidad del embargo. El dinero de la entrada son para la asociación. A partir de aquí, la persona dispone del derecho de uso sobre la vivienda y, si algún día quiere dejar de ser miembro del andel y se quiere vender su derecho, recuperará la entrada que aportó en su momento para permitir que otra persona adquiera la calidad de miembro habitante del andel. La propiedad del inmueble andel, sin embargo, es de la asociación. El único caso en que se permite aceptar el andel como garantía es cuando se pide un crédito para hacer frente al pago del andel. La asociación, eso sí, debe conocer las condiciones del crédito.

Esta prohibición va incluso más allá, porque no se puede embargar una venta de futuro (no se pueden embargar el dinero de la entrada de una persona presupone-san que esta persona decidirá abandonar la andel en un futuro).

Depósito de entrada

Cuando se funda la andel, se tiene que decidir qué entrada hay que aportar a la asociación. Aunque, generalmente, se busca el modelo más accesible, se puede optar por una entrada mayor o para una pequeña.

La ventaja de una entrada grande (podríamos hablar de unos 6.000 €, es un precio aproximativo, sólo para dar una idea de lo que suele costar), es que permite reducir el precio de la hipoteca de la asociación. Además, las personas que pidan un préstamo podrán desgravar ese dinero. De esta manera, también se consigue un alquiler mensual más bajo y se crea una cierta complicidad entre el miembro habitante del andel vivienda (el hecho de que cueste una determinada cantidad hace que, subjetivamente, la persona se perciba como titular de un derecho más fuerte y que se implique más en la vivienda y en su mantenimiento).

Una entrada muy pequeña hará que el alquiler sea más alto y que no se pueda desgravar una parte en las desgravaciones personales. Muchos de los andel optan por la opción de una entrada un poco grande (sin ser excesiva).

En un andel subvencionado por el Estado, el 80% se financia con endeudamiento y el 20% se financia con las entradas de los miembros. Normalmente es así (el Estado aporta un 10%) 6.

No todas las viviendas andel tienen la misma superficie. Muchas veces, los andel son pequeños complejos de viviendas que intentan dar respuesta a necesidades muy diversas. Por lo tanto, la entrada será diferente y se calculará en relación a la superficie de la vivienda.

El parámetro de la superficie también se utiliza para calcular la parte proporcional del alquiler que se paga mensualmente.

La entrada de un andel es la parte proporcional del valor del andel. Con el tiempo, el nivel de endeudamiento del andel va disminuyendo. A medida que se ha ido amortizando la hipoteca, los alquileres tenderán a bajar. El objetivo del andel no es la especulación. Antes del año 2000, no se aceptaba que el precio de la entrada de un andel pudiera llegar a ser más de un 25% más alto que la entrada que se pagó en el momento de la constitución del ‘andel. Esto se cambió para adaptarse un poco más el andel la realitat7. Hay otro sistema de máximos-que expondré más adelante-que establece que no puede haber grandes subidas en el valor de las entradas. En caso de que una persona se quiera vender su derecho de uso del andel, el precio máximo está muy controlado. Por otra parte, no existe un precio mínimo. Muchos de los andel tienen como precio de venta del derecho andel el mismo precio de compra (más las mejoras que se hayan podido hacer). El andel intenta obtener la implicación de la asociación para mejorar la gestión.

Pero, básicamente, el valor de la entrada es el valor de la vivienda andel en relación a la asociación andel / cooperativa. Y, como veremos más adelante, el valor de un andel / cooperativa tiene un sistema legal de máximos establecido que hace que no pueda haber grandes subidas en el precio de las entradas.

Creación de un andel y compra de un inmueble

Cuando una asociación andel compra un inmueble puede que sea de nueva creación o que sea un edificio que ya existía. Muchos de los andel creados en Dinamarca no son construcciones nuevas, sino que son adaptaciones de edificios viejos en este modelo. Las 3 / 4 partes de los andel que encontramos hoy en día son viviendas de alquiler adaptados al modelo andel, la mayoría durante los últimos 25 años. Esto responde a que las autoridades danesas racionalizan mucho el parque de viviendas existente y no se centran exclusivamente en la nueva construcción. Evidentemente, en España, eso sería muy complicado porque el modelo de vivienda casi es un monopolio de la propiedad tradicional. Así pues, el modelo debería implantarse sobre todo-desde la nueva construcción (para conseguir, precisamente, todo lo contrario: que, en un futuro, el acceso a la vivienda se base en otra cosa que en la nueva construcción), o bien a través de la compra de edificios destinados a la creación de nuevas viviendas basados en el modelo andel / cooperativo.

Hay muchos artículos que hablan del derecho que tienen los inquilinos de convertirse en miembros habitantes de un andel8. Tanto puede ser que una asociación andel compre un inmueble destinado al alquiler para convertirlo en un andel (la norma general), como que los mismos inquilinos-por iniciativa propia-quieran crear una asociación andel y adquirir el inmueble. Sin embargo, aquí no es muy relevante porque no existen muchas edificaciones destinadas totalmente al alquiler. Sí es importante, pero, saber que hay todo un proceso establecido para definir cuál es el número de inquilinos necesarios para formar una asociación andel y poder crear el inmueble. Una asociación andel está obligada a ofrecer la posibilidad de ser miembro de la asociación a los inquilinos, también se definen los pasos a seguir9. Cabe destacar que estos artículos subrayan que no se puede querer influenciar excesivamente los antiguos inquilinos ni las entidades bancarias que financian los Andel. Las asociaciones andel funcionan con independencia, su funcionamiento sólo está marcado por las leyes y por sus estatutos.

 

Venta de una vivienda andel

Cuando se produce la venta de una vivienda andel se transfiere el derecho de una persona de disfrutar del uso de la vivienda (se transfiere la calidad de miembro habitante de un andel). En Dinamarca, cuando se habla de venta de una vivienda andel entiende que lo que se transfiere es este derecho. Por tanto, cuando haga referencia a la venta de una vivienda andel deberá interpretarse que lo que se vende es el derecho de uso sobre la vivienda.

Pues bien, cuando se produzca la venta de una vivienda andel deberá seguirse un procedimiento que relaciona el vendedor, la asociación y el comprador.

Cuando se vende una vivienda andel, el vendedor debe dar los siguientes documentos al comprador10:

• una copia de los estatutos de la asociación,

• el último balance contable de la asociación último presupuesto anual,

• el precio de la vivienda andel-marcado por la asociación-, junto con los posibles incrementos por las mejoras hechas a la vivienda y un inventario (muebles, etc.). Si el precio de venta es superior al precio marcado por el andel se especificará muy bien de dónde proviene este aumento. En caso contrario, la operación no sería legal. Esta sentencia, pues, establece que la prueba de la legalidad del precio de la entrada incumbe el comprador 11.

 

El comprador debe ser reconocido por la junta directiva. La junta directiva le puede negar el derecho de uso sobre la vivienda, alegando una serie de motivos muy específicos que veremos más adelante, como puede ser la incapacidad para hacer frente al alquiler.

También es importante el hecho de que el vendedor tenga que recibir la autorización de la junta directiva una vez verificada la venta. La junta puede pedir una rebaja del precio si cree que el coste de las posibles mejoras hechas es excesivo.

La junta directiva tiene que notificar el valor de la cooperativa de la cual se compra el derecho de uso sobre una vivienda el día en que se produce la venta (aquí se comprueba que el precio de venta sea realmente el precio que marca el asociación para la vivienda).

En un primer momento, quien recibe el dinero de la venta es la asociación y no el vendedor. Cuando ésta ha comprobado que el vendedor no está atrasado en sus pagos, etc. ‘Da’ el dinero al vendedor. Este apartado es muy importante. La asociación, mediante la junta directiva, garantiza que la venta de una vivienda andel se realice de manera correcta, respetando los precios máximos marcados por los estatutos. El momento del cambio de titular de los derechos es uno de los más importantes en la vida de una asociación andel / cooperativa. Los andel velan para que este proceso se realice de forma transparente.

El comprador dispone de un plazo de 6 meses para pedir una rebaja de precio o el posible retorno de una parte, si hubiera pagado más de lo debido.

Hay toda una serie de artículos para que esta información se transmita de forma efectiva. Y esta transmisión de información, aunque es responsabilidad del vendedor, debe garantizar la junta directiva (la junta debe comprobar que se ha producido la transmisión de la información).

 

Listas de espera

 

Actualmente, este es un punto controvertido. Hay un proyecto de ley que quiere acabar con una práctica que se está llevando a cabo durante los últimos años12. Los estatutos deciden quién tiene prioridad de acceso a una vivienda andel hora de venderlo. Normalmente, los primeros son los mismos habitantes, que pueden decidir cambiar de andel (por ejemplo, una pareja joven que vive en una vivienda andel de dimensiones pequeñas y que, cuando tiene un niño, quiere mudarse a una vivienda más grande del mismo complejo andel). También es posible que transmita el derecho a un ascendiente o descendiente para que pueda vivir, o que decida cambiar el andel actual por otro andel en la misma ciudad o en otro lugar.

Cuando la persona decide vender su andel puede ser-como ocurre en muchos Andel-que esté obligada a venderlo las personas que están inscritas en la lista de espera de la asociación andel. El sistema de las listas de espera es un sistema que regula el acceso de los nuevos miembros cuando un miembro habitante abandona el andel. Este criterio se basa en la antigüedad, la persona que lleva más tiempo inscrita en la lista de espera es la que tiene prioridad, el criterio, pues, es bastante razonable.

El problema que ha surgido durante los últimos cinco años-sobre todo en Copenhague-es que los precios de la vivienda de propiedad han subido y, en consecuencia, los precios de los Andel-comparativamente-son mucho más baratos. Aprovechando este hecho, los andel donde no existía la obligación de vender el andel a una persona que estaba en lista de espera, ha habido casos de personas que vendían su andel de acuerdo con la comprobación pertinente del precio correcto para parte de la junta directiva y que, al mismo tiempo, pedían a los posibles compradores diez o quince mil euros más bajo mano, sin que la junta directiva supiera nada. Evidentemente, esto es una práctica ilegal y el comprador no recuperará nunca ese dinero. La diferencia de precio entre el andel y la propiedad tradicional ha impulsado algunas personas a llevar a cabo esta práctica.

Para acabar con estas prácticas especuladoras, ha elaborado una propuesta de ley. Por otra parte, todo el proceso está muy controlado y hay unos precios de venta establecidos. Así pues, este proyecto de ley establecerá la obligatoriedad de que la venta del andel se haga siguiendo el orden establecido por las listas de espera y que un particular no pueda vender a otra particular, salvo en los casos siguientes:

• un vendedor que vende su andel a otro propietario de andel para intercambiarlo,

• ascendientes o descendientes del vendedor,

• el hermano o hermana de un vendedor de andel,

• el cónyuge de un vendedor de andel o su pareja de hecho registrada,

• una persona que vive al’andel (podría ser un familiar que está viviendo la vivienda del vendedor o una persona que lleva bastante tiempo viviendo vivienda).

Según este proyecto de ley, la publicidad de las listas de espera por parte de la asociación será obligatoria, para conocer cuál es la posición en que se encuentran los aspirantes a miembros habitantes de un andel.

Para inscribir a alguien en una lista de espera se puede pedir una pequeña suma de dinero que sólo se podrá utilizar para pagar la administración de la lista de espera (unos 15 euros anuales por poner una cifra aproximada).

Según los estatutos tipo que utilizan la mayoría de asociaciones andel, tiene que haber unas listas de espera que regulen el orden de prioridad para el acceso a un andel13. La nueva ley profundiza en la publicidad de las listas de espera e impide toda venta que no sea hecha por la asociación como tal, siguiendo las listas. Lo más corriente es que haya dos listas, una primera lista por los habitantes del andel-que tendrán preferencia a la hora de cambiar de vivienda-y la segunda por todo el que quiera estar inscrito.

En los estatutos, puede haber un procedimiento alternativo a las listas de espera. Estos procedimientos, sin embargo, no pueden servir para hacer que una persona se salte el tiempo de espera de las listas. Los parámetros utilizados responden a unos criterios relevantes como, por ejemplo, el tamaño del andel. Es bastante lógico que, si se vende una vivienda andel de 130 metros cuadrados, se pueda reservar la vivienda para una familia numerosa. No es posible fijar un procedimiento alternativo, basado en motivos de etnia, raza, sexo o similares, que impida el acceso a unos grupos concretos. Se sigue un criterio que prohíbe el trato discriminatorio.

Cambio de viviendas andel

El modelo que estudiamos permite que una persona que vive en un andel pueda continuar disfrutando del modelo si decide o necesita cambiar de barrio o de ciudad. Esto es posible cuando se dispone de un parque de andel considerable. Y, aunque este no era el objetivo principal, el éxito del modelo ha hecho que los miembros habitantes de un andel tengan una ventaja más por el hecho de vivir en un andel. El intercambio de andel es bastante usual y no es más que una compra-venta mutua de su derecho de uso. Ni la entrada ni el alquiler no serán exactamente los mismos. La forma más corriente de acceder a un andel es a través de las listas de espera, pero el intercambio es otra de las opciones que hay.

Para poder hacer un cambio, se establecen unos períodos mínimos durante los cuales ha tenido que habitar en un andel14. Cuando se cambia de andel, es obligatorio darse de baja del andel original mediante la venta y hacerse miembro del nuevo andel en el momento de la compra. Ningún estatuto no puede impedir la posibilidad de cambio por parte de un miembro habitante de un andel.

Patrimonio de la asociación andel

Precio de una vivienda andel

los estatutos originales de constitución de un andel / cooperativa, se fijan las entradas que deben depositar los miembros del andel, en función del tamaño de la vivienda de la que gozarán del derecho de uso. Normalmente, un 20% del precio del andel se financia con las aportaciones de las entradas y el 80% restante mediante un crédito. Cuando se produce una venta posterior a la construcción de una vivienda andel, se respetarán los precios marcados por la asociación andel en función de la superficie de cada vivienda. Estos precios no podrán sobrepasar unos precios máximos. Los precios de venta de una vivienda andel se calculan a partir de estos cuatro elements15:

 

1.  Precio de la vivienda andel o entrada, calculado en función de los metros cuadrados de la vivienda y establecido por la asociación en los estatutos (la mayor parte del precio final).

2. Mejoras realizadas en la vivienda.

3.  Estado de la vivienda. Si la vivienda está en mal estado, el vendedor deberá rebajar el precio al comprador proporcionalmente a los desperfectos que se hayan ocasionado.

4.  Inventario de lo que se deja o lo que hay instalado en la vivienda, si se vende con muebles o con algún equipamiento especial.

Los estatutos pueden establecer limitaciones más grandes que las que marca la ley en el precio de venta. Lo que no puede autorizar un andel son precios de venta superiores a los establecidos por ley.

Muchos de los andel existentes pertenecen a sindicatos y otras asociaciones. En este caso, el precio de venta es igual al precio de venta inicial (el vendedor vende su derecho o entrada por la misma cantidad por la que lo adquirió, más las posibles mejoras o desperfectos). En otros casos, el precio puede ser superior para adaptarlo un poco a la realidad. Los aumentos, pero, en ningún caso son espectaculares. Lo que busca el modelo andel es que los precios promuevan un acceso fácil a la vivienda. Es por ello que se establece todo un sistema de máximos.

Sólo como ejemplo, una vivienda andel de unos 50 metros cuadrados (sobre todo para jóvenes) suele tener una entrada de 7.000 € y un alquiler mensual-con calefacción incluida-de 220 €. Si este mismo vivienda fuera de propiedad, costaría cerca de 140.000 €.

 

Valor del patrimonio de una asociación andel

Hay que tener muy presente que está prohibido convertir un edificio andel en un edificio de propiedad tradicional16. Los cálculos siempre se harán teniendo en cuenta el valor de todo el inmueble en sí.

Para contrarrestar el posible aumento especulativo del valor de la asociación, ésta ha establecido un sistema de elección de los máximos que se pueden fijar. Esto tiene relación con el propio sistema danés y, por tanto, es incomprensible si no se conoce todo el modelo. Si hablo, sólo es para mostrar que no son máximos establecidos por las leyes del libre mercado, sino que es un modelo controlado y que en todos los periodos históricos se han ido impo- San máximos en función de la realidad del momento. Es obvio, pues, que la capacidad de hacer funcionar un modelo cooperativo radica en que sea un modelo paralelo a la propiedad. Por lo tanto, es impensable que, en los países que tienen este modelo cooperativo, una persona pueda vender viviendas de cooperativas a los precios de libre mercado de propiedad, como ocurre aquí. En Dinamarca, existe un modelo de propiedad tradicional y un modelo de Andel. Así pues, para establecer los máximos del valor de la asociación andel se puede escoger entre:

• el precio de la adquisición,

• el precio como edificio de alquiler,

• el último valor utilizado,

• (una regla técnica de aumento empleada por andel que se han hecho en una ley anterior).

Esta regla hace que no pueda haber aumentos muy elevados del precio total de un andel o cooperativa de viviendas. Hipotéticamente-aunque raramente lo encontramos en la práctica-la asociación andel podría vender el andel en sí. En este caso, está prohibido venderlo para destinarlo a la propiedad tradicional. El modelo andel está hecho para facilitar el acceso a la vivienda y para luchar contra la especulación.

El valor de un andel siempre se ha de interpretar en su conjunto. Para contrarrestar el posible aumento de valor de un edificio andel, cada andel tiene la posibilidad de escoger entre uno de estos cuatro precios máximos. Pero nunca podrá haber grandes aumentos del precio de un andel, por mucho que suba el precio de mercado de la vivienda de propiedad tradicional. En España, es un poco difícil entender este concepto para que todo se interpreta a partir de los precios del libre mercado de propiedad. Simplificando un poco, se podría decir que hay unos precios por el libre mercado de propiedad y todo un sistema de precios máximos que protegen el andel y el alquiler social de los precios del libre mercado de propiedad. El modelo andel / cooperativo es un modelo autónomo a la propiedad tradicional, que se rige por una reglamentación propia y que, por tanto, no debe interpretarse desde la perspectiva del libre mercado de propiedad tradicional.

 

Valoración detallada de una vivienda andel

Hay una serie de circunstancias que deben tenerse en cuenta a la hora de vender una vivienda andel, concretamente, las reformas que se han llevado a cabo vivienda y el inventario de todo lo que el vendedor deja la vivienda . Todos los elementos a tener en cuenta se especificarán en un esquema de valoración.

Según la Ley del andel, no es necesario tener todas las facturas para poder pedir el valor del andel al nuevo comprador. Sin embargo, es la mejor manera de demostrar su valor real.

En un andel, se pueden hacer mejoras. Como ocurre con cualquier tipo de vivienda, las nuevas necesidades, la técnica y el desgaste hacen que-con el tiempo-las viviendas tengan que renovar. La renovación no es un capricho del miembro habitante del andel, sino el derecho de mantener su vivienda en las mejores condiciones posibles para su confort y el de su familia. Sin embargo, cualquier reforma que se haga deberá comunicar a la junta directiva.

El trabajo propio que ha llevado a cabo el vendedor se puede computar en la venta, siempre que se haya llevado a cabo de forma profesional y satisfactòria17. Para contabilizarlo, se ha establecido un precio de 135 coronas la hora, que es lo que, normalmente, en Dinamarca, cobra una persona na con conocimientos y experiencia para llevar a cabo la renovación. La junta directiva siempre controla el resultado de las obras, y controla que-en la venta-el precio del trabajo se adecue a la realidad.

No está especificado en ninguna ley, pero las reformas que se computan a favor del vendedor de un andel tienen una limitación en función del tiempo y del mantenimiento. Así pues, no se podrá aumentar el precio de un andel por las reformas que se han hecho en una cocina si la cocina está dañada al cabo de un año, o no se podrá pedir una compensación por las reformas hechas en una cocina hace más de veinte años. El tiempo, pues, es un parámetro que hace bajar el precio que se puede pedir por las reformas hechas en un andel.

Normalmente, todos los andel tienen una persona que hace de encargada (vicevaert), una persona con conocimientos técnicos que hace las pequeñas reparaciones de los elementos comunes y que vela por una buena comunicación entre los habitantes y la junta directiva. La persona encargada, además, suele disfrutar de una vivienda dentro del complejo andel. La junta siempre debe verificar el estado de la vivienda antes de una venta.

Además también hay que tener en cuenta que, si una persona ha descuidado el mantenimiento de una vivienda-y, por tanto, se encuentra en malas condiciones-y decide vender su derecho sobre el andel, la parte proporcional al deterioro ocasionado a la vivienda le será descontada del precio de su derecho sobre el andel que marca la asociación.

Un vendedor sólo puede pedir como inventario de una vivienda el que exista o esté realmente instalado en un habitatge18. Los muebles también se consideran parte del inventari19. Es una posibilidad que se da al vendedor para poder recuperar el dinero que ha gastado en la vivienda, si algún día decide marcharse.

Este deber sólo se tendrá en cuenta en contra del vendedor si difiere mucho de la media, es decir, si la vivienda está muy deteriorado en relación a otras viviendas del andel. La junta directiva, previo informe del encargado o técnico, es la que deberá determinar la reducción del precio.

El vendedor puede pedir vender el andel con los muebles, siempre que lo especifique antes de hacer la venta.

En Dinamarca, existe un reglamento de construcción. Esto quiere decir que las obras deben estar aprobadas por la asociación y deben tener el permiso de obras correspondiente. Incluso podría suceder que una persona tuviera que pagar para deshacerse una obra que se ha hecho sin el permiso y que, por tanto, se considera ilegal.

Pero esto no suele ocurrir. Antes de hacer una obra importante, todo el mundo consulta la asociación, es una buena manera de fomentar que los miembros habitantes de un andel disfruten de la vivienda en las mejores condiciones posibles.

 

Mantenimiento y mejora de una vivienda andel

Las normas referentes al mantenimiento de la vivienda aparecen en los estatutos del andel. Las normas del estatuto tipo sólo se aplican si están contempladas en los estatuts20. La inmensa mayoría de los andel utilizan como base los estatutos tipo, un modelo de estatuto elaborado por las autoridades.

El mantenimiento del interior de la vivienda corresponde a los miembros habitantes del andel, exceptuando los sistemas de cables comunes y las puertas y ventanas exteriores. También tendrán que cambiar los accesorios necesarios de la vivienda, por ejemplo, el suelo o la placa de la cocina. Los habitantes también son los que deben hacerse cargo del desgaste de la vivienda. En este sentido, es importante entender la lógica de los Andel: el mantenimiento de los elementos comunes exteriores a la vivienda corresponde a la asociación andel y el mantenimiento del interior de la vivienda se llevará a cabo los habitantes del andel .

La asamblea general fija las reglas para el mantenimiento de los elementos comunes, jardines, etc.

Si un miembro habitante de un andel trata su vivienda con dejadez o de manera perjudicial, la junta directiva puede imponerle el deber de mejorar la vivienda, dentro de un plazo establecido, hasta que adquiera las condiciones anteriores de buen mantenimiento . La junta tiene potestad para comprobar el estado de una vivienda andel. Si la persona no mejora el estado de la vivienda, la junta directiva puede realizar los trabajos a costa del miembro habitante o, incluso, lo puede excluir del andel (siguiendo un procedimiento de sanción establecido por determinados casos, y con un aviso previo de tres meses). Así pues, se observa la responsabilidad compartida de los miembros del andel. Los procedimientos de exclusión no son frecuentes y sólo se aplican a las personas que desobedecen constantemente las normas de convivencia o que están perjudicando notoriamente el estado de la vivienda.

Actualmente, se pueden escoger estatutos que describen con más precisión las características de una vivienda de nuestros tiempos. El modelo andel se empezó a aplicar en el siglo XIX, así pues, no es extraño que cada vez se introduzcan más elementos nuevos en las viviendas. Todas las nuevas tecnologías se aplican en función de esta diferencia entre elementos propios de la vivienda y elementos comunes del andel.

Paralelamente, cada vez hay más elementos comunes dentro de la vivienda como pueden ser la calefacción, las conexiones a la red Internet, etc. Por tanto, los estatutos establecen con mayor precisión si los sistemas de calefacción o los radiadores son elementos comunes, y todos los demás elementos de los que se deberían hacer cargo los miembros habitantes (como la pintura, las puertas interiores, el equipamiento , los cables interiores de la vivienda, el baño, etc.). El andel siempre pagará las reparaciones que tengan un origen exterior a la vivienda.

 

Informaciones privadas y responsabilidad de la junta directiva en la venta de una vivienda andel

La junta directiva tiene el deber de informar a los miembros habitantes de un andel siempre que éstos les pidan alguna información contenida en el registro de la asociación. Ahora bien, puede que las informaciones requeridas hagan referencia a algún tipo de información privada o personal de algún miembro del andel. En estos casos, las informaciones privadas se pueden suprimir del deber de información que hay entre la junta directiva y los miembros habitantes de un andel. Así pues, la junta directiva puede dar un extracto del registro suprimiendo las informaciones privadas.

Esta situación está regulada por una sentencia que señala que el derecho de ser informado no comprende la información sobre la situación personal o económica de las persones 21.

La ley dice que la junta directiva debe actuar con el mismo cuidado con que lo haría una persona normal con sentido común. Es muy difícil, pues, que puedan de-mandar responsabilidades a una junta directiva que ha actuado cuidadosamente. Las juntas controlan muy bien los procedimientos de venta de las viviendas andel, y los estatutos del andel definen muy bien el funcionamiento interno de la asociación. Por otra parte, la Administración pública y un organismo que agrupa todos los andel pueden asesorar a los andel en cualquier duda que les pueda surgir.

 

Desperfectos

 

Como ya sabemos, el vendedor de una vivienda andel puede pedir el pago de las mejoras hechas a la vivienda y del inventario (los muebles y las instalaciones) 22. Esta es una medida que fomenta la mejora continua de las viviendas. Pero, ¿qué pasa cuando se constatan errores o desperfectos en los trabajos llevados a cabo?

La práctica demuestra que las reclamaciones pueden dirigirse contra el vendedor o contra la asociación andel, depende de cada caso. Si el desperfecto proviene del edificio o de su conjunto, la asociación será la responsable ante el comprador. Pero, si lo que vende la vivienda con unas mejoras defectuosas es el antiguo vendedor, será él el responsable.

El comprador tiene catorce días para constatar los posibles desperfectos o errores que puedan haver23. Por un lado, la asociación comprobación previamente-que las reformas se han llevado a cabo de forma correcta24. Pero, por otra parte, el comprador debe inspeccionar detalladamente cualquier desperfecto o cualquier cambio que pueda haber surgido.

La responsabilidad del vendedor, pero, se acaba seis meses después de haber efectuado la venta. Si el comprador se da cuenta, posteriormente, de algún defecto importante, sólo irá a cargo del vendedor si es superior a un 510% del valor normal de la venta.

 

Obligación de aprobación por parte de la junta directiva

La junta directiva tiene la obligación de dar su aprobación en la adquisición de una vivienda andel. Pero, hay algunos casos establecidos-y que deben tener una justificación bien motivada-que la junta directiva puede desaprovar25.

La junta directiva está obligada a tratar en condiciones de igualdad todos los posibles nuevos miembros habitantes de un andel. Así pues, está totalmente prohibido excluir grupos específicos de la posibilidad de ser nuevos miembros de un andel.

La negación de la posibilidad de ser nuevo miembro debe tener una justificación de peso. Por ejemplo, si la persona que desea ser miembro de un andel ha sido expulsada de otro andel porque no ha cumplido sus deberes con una asociación andel, porque no ha pagado el alquiler, o porque ha sido expulsada por tratar su andel con dejadez y, por tanto, ha infringido el deber de mantenimiento de la vivienda.

Los casos descritos se refieren a personas que ya han demostrado que pueden infringir sus deberes respecto a la asociación andel. Son personas que presentan un riesgo alto de provocar conflictos en una asociación. El andel es un modelo que favorece el acceso a la vivienda y que busca el beneficio de la comunidad. Una parte de las viviendas son viviendas sociales-si es un andel que ha recibido ayuda pública-y el modelo participa de una concepción social de la vivienda. Pero el andel no es un hogar de ayuda para gente con problemas sociales graves. El andel promueve el acceso a la vivienda de mucha gente con pocos recursos. Pero las políticas sociales encaminadas a gente con otros tipos de problemas es responsabilidad del Estado. El andel es administrado por los mismos miembros y busca un clima de buena convivencia. Pero, ser miembro de un andel, aunque es muy ventajoso, implica una serie de responsabilidades. Estas responsabilidades no son extraordinarias; se basan en el respeto mutuo y en el pago de alquileres blandos y de los gastos derivados del funcionamiento del andel. Hay que tener presente que, si un miembro no paga, serán los otros los que tendrán que hacer frente a la deuda. Precisamente, al ser un modelo tan ventajoso económicamente-en relación a las entradas y los alquileres blandos que se pagan-, suele ser muy intolerante con los morosos. En un andel, vive gente corriente con sus familias. El hecho de vivir en un andel no implica ningún tipo de rechazo ni tiene ninguna connotación social. Se vive en un andel de la misma manera que se podría vivir en una vivienda de propiedad o de alquiler, por lo que no es gueto. Precisamente, los países donde se aplica el modelo, el funcionamiento de los andel tiene una buena reputación y la implicación de las personas en la gestión de su comunidad hace que los problemas que se presenten se acostumbren a resolver con rapidez y transparencia.

 

Alquiler

 

Los estatutos son los que describen, en cada caso, si los miembros habitantes de un andel pueden alquilar una vivienda o no.

Una vivienda andel sólo se puede alquilar con el permiso de la junta directiva, durante un período de tiempo corto y si hay motivos de peso 26. Además, la junta debe aprobar el alquiler y sus condiciones.

El modelo andel está pensado para que sus habitantes vivan todo el año. Así pues, no es un modelo válido para una persona que tenga varias viviendas o que viva en otro lugar. La posibilidad del alquiler se contempla para facilitar determinadas situaciones a sus inquilinos, por ejemplo, si una persona tiene que ir a estudiar una temporada en el extranjero, si se va a trabajar en otro lugar por un tiempo determinado, etc. Sin embargo, siempre se exigen periodos cortos (en la mayoría de los casos que no superen el año) y siempre deben tener un motivo concreto. También puede ser que los estatutos de un andel no contemplen esta posibilidad.

La junta directiva controla todos los contratos que se hacen en un andel. Así pues, si una persona alquila una habitación lo comunicará al’andel (en una vivienda no pueden vivir más personas que el número de habitaciones que hay). Y tampoco puede haber maniobras extrañas, como personas que tengan un andel grande y alquilen las habitaciones vacías. El modelo andel es un modelo que ofrece una cierta flexibilidad, pero la junta directiva debe dar la aprobación a todas las personas que deseen trasladarse a vivir en un andel. Es decir, la junta directiva lleva el ‘control’ de la gente que vive al’andel. Este control, sin embargo, es un control discreto, que no tiene otra finalidad que la de ofrecer unas buenas condiciones de convivencia.

La junta directiva, pues, no sólo es el órgano que se encarga de controlar las ventas de un andel, sino que es el órgano que garantiza la buena convivencia y la buena vecindad.

También existe la posibilidad de que la asociación andel alquile los locales comerciales a empresas para que hagan uso. Estos locales comerciales se regirán por la Ley del alquiler. La asociación obtiene unos ingresos por el alquiler de los locales comerciales (no se pueden vender los locales para que toda la edificación en sí es una unidad y pertenece a la asociación, y esto afecta a todos los elementos, incluidos los locales comerciales).

Reglamento interno

Una asociación andel puede establecer las normas que regulan su funcionamiento, mantenimiento, etc 27. Esta es otra consecuencia de la participación de los miembros del andel en los mecanismos de decisión. El reglamento interno se redacta de manera que dé cabida a todos y cada uno de las viviendas y aprobado la asamblea general.

Este es un ejemplo del reglamento que se puede utilizar en una asociación andel:

La Asamblea General del día _________ se puso de acuerdo en lo siguiente reglamento: (normalmente los andel son pequeños complejos con patios interiores para jugar, un lugar donde tirar la basura y toda una serie de servicios habilitados). Basura Los miembros del andel deben utilizar los contenedores habilitados para los desechos y deben participar en la recogida selectiva de la basura. Los desechos deben cerrarse convenientemente en bolsas. Además, los objetos grandes como muebles, electrodomésticos, etc., Se tienen que tirar después de hablar con el encargado. Niños Los niños no deben jugar en las escaleras ni pueden llegar a hacer tanto ruido que molesten a los vecinos (todos los cristales son aislantes y, además, en estos países, las edificaciones de viviendas tienen muy presentes los niños y hay muchos lugares habilidades para que puedan jugar). Bicicletas Las bicicletas y los carros para los niños no se pueden colocar en los pasillos y deberán dejar en la sala de bicicletas (las bicicletas-que, en Dinamarca, son muy utilizadas en los desplazamientos-tienen un aparcamiento propio). Motocicletas Si la entrada del patio también funciona como salida de emergencia, las motocicletas no se pueden aparcar en el patio. Depósito de objetos Según la normativa contra incendios, no se pueden almacenar objetos privados (como pueden ser bicicletas, cochecitos de niños, zapatos, bolsas de basura, etc.) En las escaleras o en los espacios comunes. (Normalmente, las edificaciones suelen tener una pequeña sala de dos o tres metros cuadrados en el desván de los edificios. Cada vivienda dispone de su pequeña habitación para depositar objetos). Música La música y todos los otros entretenimientos que provoquen ruido son permitidos siempre que no causen molestias considerables a los vecinos. En cualquier caso, se limita la música y los ruidos entre las 23h y las 07h. Cuando se hace una fiesta, hay que avisar con una semana de antelación. (Las regulaciones son para garantizar la buena convivencia, por lo que obliga a avisar y anunciarla a través del tablón de anuncios-que se quiere hacer una fiesta o cualquier otro acto destacable.) Animales de compañía Se pueden tener gatos o perros al’andel / no se pueden tener gatos o perros al’andel. Ruidos Las lavadoras u otros electrodomésticos o aparatos técnicos se instala • lar de manera que no causen molestias a los vecinos. No se pueden usar aparatos para perforar las paredes entre las 20h y las 8h. Sala de lavadoras La sala de lavadoras se debe dejar ordenada y limpia. Cuando se utilizan las máquinas, se debe procurar sacar la ropa lo antes posible para que los demás habitantes las puedan utilizar. Se respetarán los horarios anunciados en la sala de las lavadoras (muchos edificios tienen salas de máquinas, de esta manera, consiguen un ahorro económico por los miembros del andel y también un ahorro energético).

 

Todas estas normas se adecuan a las instalaciones del andel y dependen de los servicios que ofrece cada andel. Sólo se han de interpretar como ejemplo de normas que regulan la convivencia.

Reparto de los gastos

Normalmente, en la inmensa mayoría de los casos, el reparto de los gastos en una asociación andel establece en relación con la superficie de las viviendas, aunque puede haber un acuerdo para repartir los gastos de otra forma. Los estatutos tipo lo contemplan así, la parte de gastos a la que tiene que hacer frente cada miembro habitante de un andel es proporcional a la entrada y tiene relación con la superficie de la vivienda que ocupa 28.

Cada comarca (Kommune) elabora un registro de los andel especificando su ubicación, los elementos comunes, la superficie de cada vivienda, etc., Para llevar a cabo la planificación estadística.

Es importante, pues, que la superficie se mida correctamente. A partir de la medida que aparece en el registro se reparten las entradas y los gastos. Si una asociación andel constata algún error, lo hará constar inmediatamente en el registro. Ahora bien, es el mismo andel quien controla las ventas de los derechos del andel. Por tanto, es quien lleva el registro de los miembros habitantes de un andel.

Aquí, en España, hay registros para cooperativas. Todos sabemos que, en una venta tradicional, los gastos-como el notario o el registrador de la propiedad-son considerables. En una vivienda andel, la inmensa mayoría de estos gastos desaparecen.

Aval para la entrada de un andel

Todo el desarrollo legislativo del modelo andel ha ido encaminando de acuerdo con su evolución y su crecimiento como modelo.

Como ejemplo de un cambio en la ley tenemos la modificación en referencia al aval que se hizo en un momento determinado, al observar que el volumen de creación de nue-vas asociaciones andel había disminuït 29. Entonces, el parlamento hizo un cambio en la ley de las asociaciones de viviendas andel para volver a incentivar la creación.

Actualmente, una persona que adquiera una vivienda andel con calidad de miembro habitante puede pedir un aval a la asociación para hacer frente al crédito por el pago de la entrada 30. El aval se dará por entradas que superen las 40.000 coronas (unos 5.000 €). A partir de esta cifra, la asociación andel avalará un 60% de la entrada al nuevo miembro. Este aval tendrá una duración de 15 años acaba con la transmisión de la vivienda andel.

Si una persona no paga las mensualidades del crédito para hacer frente a la entrada del andel al banco, se considera que no está cumpliendo su deber de pagar los gastos del andel y, por tanto, es excluida del andel . Este modelo quiere favorecer el acceso a la vivienda y la gestión en común del espacio, es un modelo que ofrece ventajas económicas, pero que no quiere ser una asociación de morosos que no funciona. Por tanto, las personas que sólo utilicen las ventajas de vivir en un andel y no cumplan con sus deberes serán excluidas del proyecto rápidamente.

El aval sólo se hace para el pago de la entrada y no para las reformas dentro de las viviendas.

Puede ser que los estatutos de alguna asociación ofrezcan un aval mayor para cubrir la entrada de un andel. En cualquier caso, el aval puede ser mayor (se puede avalar en entradas inferiores a 5.000 €) pero la ley regula que no sea inferior (hay que avalar el 60% a partir de 5.000 €).

El aval se redactará de manera que la asociación disponga de un plazo de 6 meses por su pago. Durante estos seis meses, la asociación tendrá tiempo para excluir el miembro habitante moroso, y podrá transmitir su derecho sobre la vivienda andel a un nuevo miembro.

Relación con la Administración pública

En Dinamarca, las Kommune (una especie de comarca) tienen muchas competencias a la hora de planificar el desarrollo de las comarcas porque tienen una presencia muy próxima al ciudadano. Son las que definen las necesidades y las políticas sociales y de vivienda en cada Kommune.

Dentro de los andel, están prohibidos los miembros pasivos (aquellos que no viven al’andel). Sin embargo, hay una excepción. Cuando un edificio destinado al alquiler termina convirtiéndose en una asociación andel, la Kommune se puede hacer cargo de los andel de forma transitoria. Es decir, se puede encargar de las viviendas de los arrendatarios que no quieran hacerse miembros del andel. En estos casos, la Kommune tiene que vender las viviendas a personas privadas con la menor dilación posible. La asociación debe aceptar la entrada de la Kommune al’andel. Esto quiere decir que existe la posibilidad-transitoria-que las Kommune sean titulares de un andel.

Muchos andel han creado mediante ayudas públiques31. En estos casos-y siempre que la edificación tenga diez o más viviendas-, el andel debe reservar una parte para la Kommune. En uno de cada diez viviendas del andel la Kommune decide las personas que tendrán acceso. Esta reserva sirve para mejorar las necesidades de vivienda de la Kommune.

Se observa que hay una interrelación entre los poderes públicos y el modelo andel. Es un modelo que ha fomentado desde los poderes públicos y, aunque es privado, ayuda a mejorar las necesidades de vivienda en las zonas donde se aplica.

Los estatutos

El Ministerio de la Vivienda establece las directrices que deben regir las asociaciones andel mediante los estatutos estándar o tipus32. Estos estatutos son los que utilizan la mayor parte de los Andel. Sin embargo, las asociaciones andel no están obligadas a utilizar los estatutos tipo.

Las asociaciones de andel son las que, siguiendo las leyes establecidas en relación a los andel, deben aceptar los estatutos tipo. Pero, en la práctica, son más bien una guía que se utiliza durante la creación del andel, ya que simplifica mucho la tarea a los nuevos miembros.

En los estatutos tienen que aparecer menciones sobre:

• el valor de las entradas, la hipoteca de la asociación;

• el reparto de los gastos;

• el mantenimiento del andel, las viviendas y renovaciones;

• si los miembros tienen el derecho de alquilar su andel;

• el reglamento interno;

• la venta de un derecho sobre una vivienda andel (fijación de precios y procedimientos);

 

En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisión para el funcionamiento de las asociaciones andel.

• las reglas del andel cuando se produce la muerte de un miembro o la disolución de una pareja (en relación a los derechos);

• la renuncia del derecho sobre una vivienda andel exclusión del andel;

• la junta directiva;

• el balance de cuentas y las auditorías;

• la disolución de la asociación.

La junta directiva

En los estatutos tipo, se establecen procedimientos de decisión para el funcionamiento de las asociaciones andel33. En ponemos algunos ejemplos:

• la asociación andel tiene un carácter de administración común, es decir, administra el patrimonio de la asociación.

• la autoridad máxima de la asociación es la asamblea general.

• cada vivienda andel dispone de un voto a la asamblea general.

• para poder tomar una decisión debe haber 1 / 5 parte de los miembros del andel. La aprobación es por mayoría.

• las propuestas de cambio de estatutos o de disolución de la asociación se podrán acordar cuando haya, al menos, 2 / 3 partes de los miembros de la asociación. La votación debe ser aprobada por 2 / 3 partes de los miembros presentes o representados la asamblea general. Si no hubiera las 2 / 3 partes de los miembros presentes, pero 2 / 3 partes de las personas presentes en la asamblea estuvieran a favor, se podría pedir la celebración de una nueva asamblea general, en cuyo caso, una mayoría de 2 / 3 partes de los presentes (y no del total de los miembros) sería suficiente para tomar acuerdos.

• la asamblea general elige la junta directiva, que cuenta con 3 o 5 miembros. La junta directiva se encarga de la dirección del día a día de la asociación y ejecuta las decisiones de la asamblea general.

4. Dos ejemplos de andel en Dinamarca

En Dinamarca, hay muchas asociaciones andel / cooperativas de viviendas. De entre todas ellas, he escogido dos para mostrar que el modelo del andel adapta a diferentes realidades y diferentes necesidades. El primero es un andel pequeño que ocupa un solo edificio, el otro es un andel que gestiona miles de viviendas. En una serie de entrevistas, los directivos de estos andel han descrito cuál es su estructura y cuáles son los retos que se plantean de cara al futuro.

 

Andel Boligforening Finlandsgade,

ejemplo de un andel pequeño

La información está extraída de la entrevista a Mette Kristensen, miembro de la junta directiva del andel.

A / B Finlandsgade se encuentra situado en el barrio de Amager de Copenhague, a Amagerfaelledvej.

Este andel lo han creado, durante los últimos veinte años, un grupo de inquilinos que ha adquirido la vivienda para hacer un andel. En Dinamarca, este es un modelo de constitución de andel que, durante los últimos años, se ha promovido mucho desde los poderes públicos y las leyes.

El andel consta de 72 viviendas, distribuidas de la siguiente manera en función de los metros cuadrados y del valor de la entrada inicial:

Superficie de número valor de la vivienda en m2 de viviendas las entradas

45 m2	1	€ 7041
53 m2	1	€ 8293
55 m2	5	€ 8,606
58 m2	1	€ 9075
59 m2	4	€ 9232
62 m2	22	€ 9,701
76 m2	2	€ 11,892
79 m2	5	€ 12,361
80 m	22	€ 12,518
83 m	21	€ 12,987
85 m	23	€ 13,300
87 m	24	€ 13,613
89 m	21	€ 13,926
91 m	24	€ 14,239
92 m	21	€ 14,395
93 m2	4	€ 14,552
95 m2	2	€ 14,865
100 m2	5	€ 15,647
101 m2	4	€ 15,804
116 m2	1	€ 18,151

En el andel hay una lista de espera interna. Cuando una vivienda queda libre, los mismos miembros del andel tienen derecho de preferencia para adquirir el derecho de uso sobre la vivienda que ha quedado libre por orden de antigüedad. Así pues, empiezan siendo miembros del andel en una vivienda pequeña y, una vez dentro y con los años, cambian la vivienda de origen por un andel mayor, dentro del mismo edificio.

Tienen un plan de rehabilitación que dura 10 años. En un futuro próximo, pretenden arreglar todas las ventanas y el drenaje del edificio. Ya han reformado completamente el tejado y han hecho un jardín en el patio interior. En el momento de pedir el crédito inicial, el andel hizo una provisión de fondos para hacer frente a las reformas y, por tanto, no ha tenido que aumentar los gastos que pagan los miembros.

Los alquileres varían de 2.200 a 4.200 coronas al mes (de 293 hasta 560 € al mes en función del tamaño). La mayoría paga menos de 400 € al mes. Si este alquiler fuera a precio de mercado, probablemente se triplicaría.

Durante la vida de este andel, sólo han tenido que expulsar uno de sus miembros y ha sido por morosidad.

Lo que más valoran los miembros del andel es la proximidad y el conocimiento que se establece entre todos sus habitantes y la libertad que tienen a la hora de fijar las normas por las que se regirán. Por lo tanto, se valora mucho la familiaridad y la cercanía. Además, sus miembros creen que tienen un gran poder de decisión. El nivel de satisfacción entre los habitantes de este andel es alto. Viven en un edificio que data de principios de siglo-remarcable arquitectónicamente-, que está bien situado-cerca de los canales de Copenhague-y que, como suele ocurrir con los andel, tiene un precio bastante bueno. Las edades de los que viven son muy diversas. Hay muchas familias con niños.

AAB (Arbejdernes-Andel-Boligforening)

ejemplo de un complejo andel gran

 

La información proviene de la entrevista a Jakob Sand Kirk, asistente de dirección de la AAB.

El AAB se creó en 1912, por lo tanto, es uno de los andel más antiguos de Dinamarca. Desde el principio y como punto principal de sus objetivos, ha trabajado por la mejora en las condiciones de las viviendas y en contra de la especulación.

La idea de las viviendas libres de especulación se desarrolló aún más en 1933, con los almenbolig y con la primera ley danesa de apoyo a la construcción de viviendas. Entonces, la AAB pasó a ser un andel / cooperativa que también incluía vivienda social y que recibía una parte de apoyo estatal para la construcción de viviendas.

El AAB es una única democracia de miembros, donde cada uno debe tener la máxima influencia para establecer las condiciones de su vivienda. Por eso, cada edificio andel AAB es independiente económicamente y democráticamente. Cada edificio andel del grupo AAB escoge su propia junta directiva.

Hoy en día, la AAB administra un total de 17.482 viviendas repartidas en 82 edificios. Durante los próximos años, se han previsto diferentes planes de renovación de algunos de los edificios existentes para que adquieran un estándar más moderno.

El AAB participa activamente de la idea de crear viviendas sin ánimo de lucro en colaboración con otras andel y organizaciones de viviendas.

La autoridad máxima del andel AAB es la representación común. La representación común elige una comisión económica, un presidente y un vicepresidente. La comisión económica escoge un director que dirige la administración diaria del andel. La administración se divide en tres grupos diferentes. Cada uno de estos grupos de administración es responsable de una parte de los edificios andel del grupo AAB.

En un edificio andel nadie debe ganar nada con el alquiler, es un edificio libre de especulación. Los edificios andel del AAB reciben apoyo público. Esto crea un deber social, y la Kommune decide quién tiene el derecho de vivir en la cuarta parte de las viviendas destinadas al alquiler social. Por lo tanto, es un andel que está abierto a todos, pero que tiene una consideración especial hacia los grupos con más necesidades de vivienda, como pueden ser los estudiantes, las personas discapacitadas, las personas mayores, las personas inmigradas y / o refugiadas y las personas que se han de reubicar a consecuencia de algún tipo de renovación urbanística.

El andel AAB está constituido sobre una base democrática. La mayoría controla los órganos de decisión. Cada edificio AAB es independiente económicamente y no se pueden transferir dinero de un edificio andel a otro edificio andel de la misma organización.

En los edificios de la AAB, viven miembros del andel que deciden y explotan su propio edificio, tomando todas las decisiones, grandes y pequeñas. Se rigen por el principio de la autoadministración.

Los miembros de un edificio andel pueden participar en las reuniones anuales del grupo AAB. Los miembros de la junta directiva de los edificios reciben una remuneración en función de las tareas administrativas que desarrollan.

Para ser miembro del andel AAB, primero hay que ser miembro del sindicato OG ha de estar inscrito como persona que busca vivienda activamente. Sin embargo, la AAB es una organización que gestiona viviendas y ya no tiene mucha relación con los sindicatos. Durante las últimas décadas, el número de viviendas andel ha aumentado significativamente y el modelo está muy consolidado. Los andel son organizaciones modernas que velan por la buena administración del numeroso parque de viviendas que gestionan.

Las listas de espera del andel AAB superan los 15 años en la mayoría de casos. Este número es excepcional y se explica por la gran cantidad de edificios con que cuenta. Así pues, la AAB es muy atractivo porque, una vez has entrado y con el tiempo, resulta mucho más fácil disfrutar de pisos muy económicos en la zona donde deseas.

El AAB participa, en parte, de las grandes renovaciones urbanísticas-como el proyecto Ishøj-y tiene unas buenas expectativas de futuro porque es una organización moderna y con mucha experiencia en la gestión de Andel.

Lo más valioso de una organización grande de andel es su efectividad en la lucha contra la especulación-ofrece unas entradas muy bajas, aunque legalmente podrían ser superiores-y, también, la posibilidad de cambiar de vivienda dentro del mismo complejo andel, después de haber adquirido la condición de miembro del andel.

5. Comparación entre las leyes españolas / catalanas y las de Dinamarca para aplicar el modelo andel en Cataluña

Hasta ahora, he presentado un modelo de cooperativa de viviendas basado en la propiedad común del edificio y he definido las características punto por punto. En Dinamarca, la problemática de la vivienda es bastante compleja para generar unas leyes autónomas sobre las cooperativas de viviendas. En España y en Cataluña, las cooperativas de viviendas sólo se contemplan como un apartado de la Ley de cooperatives34. Es una ley muy formalista y poco adaptada a la problemática real de la vivienda, en esta ley, la modalidad de cesión de uso casi no se contempla. En este apartado, quiero destacar los posibles ‘puntos de fricción’ o, simplemente, los puntos destacables en la legislación catalana de hoy en día para una posible aplicación del modelo en Cataluña y España.

Legalmente, el modelo jurídico del andel dispone de cabida legal en la Ley de cooperativas, en el apartado de viviendas y en el modelo de cesión de uso (artículos 3 de la ley española y la ley catalana de cooperativas).

Lo que no hay es un modelo bien establecido, autónomo y desarrollado, ni una regulación bien definida y con contenido sobre la cesión de uso. Como ya hemos visto, en España hay una concepción totalmente diferente de las cooperativas de viviendas. En las cooperativas de viviendas de otros lugares, los miembros nunca se pueden hacer propietarios de las viviendas, es decir, el modelo cooperativo siempre presupone una propiedad común del inmueble. Es por eso que prefiero utilizar la palabra andel.

Las leyes española y catalana de cooperativas facilitan el encuadre jurídico para empezar a aplicar el modelo andel (creación, órganos y procedimientos de decisión, imposibilidad de embargar el patrimonio de la cooperativa por deudas de los socios, etc.), Aunque el régimen de cesión de uso aún debe dotarse de un auténtico contenido.

No se puede afirmar que, en España, el modelo de cooperativas de viviendas con cesión de uso (andel) exista como modelo con una cierta relevancia porque siempre ha habido una discriminación positiva a favor de la propiedad. Y, aunque hubiera una cooperativa de viviendas con cesión de uso, los miembros de la cooperativa sólo deberían aprobar un cambio de estatutos para poder cambiar el régimen de la cooperativa y permitir que los miembros fueran propietarios de sus viviendas . Por tanto, es imposible que haya un auténtico modelo cooperativo de viviendas con cesión de uso y que, con este modelo cooperativo, se pueda luchar contra la especulación a medio plazo.

Sin embargo, aunque el modelo andel no está nada desarrollado, dispone del marco legal básico para poder aplicar en Cataluña y España. Actualmente, pues, es un modelo perfectamente aplicable en nuestro territorio.

Quisiera remarcar que no hay que empezar cambiando las leyes. Ya existe el marco legal básico, lo único que hay es aprovecharlo. El modelo andel es más un cambio de mentalidad que de leyes. En el próximo apartado, hablaré de quién y de cómo debería llevarse a cabo el primer andel en Cataluña. El éxito del modelo se basa en una buena didáctica y en un proyecto piloto. El primer cambio que necesitamos-y lo más importante-es el cambio de mentalidad.

Debería empezar potenciando el modelo para poder ir aplicando, poco a poco, los retoques necesarios para adaptarlo a nuestra realidad. Con el tiempo, habría de haber una auténtica ley catalana del andel o de las cooperativas de viviendas con cesión de uso, como ocurre en otros países. Una ley autónoma de cooperativas de viviendas con cesión de uso, que destaque los aspectos relativos a los derechos y deberes de los miembros y que regule la vida en común con un contenido real. Las cooperativas de viviendas son muy importantes en relación a la problemática de la vivienda y, por tanto, se debe permitir que se regulen de forma autónoma. Las leyes que tenemos actualmente en relación a las cooperativas no son satisfactorias. Los sobran formalismos, carecen de una regulación específica sobre la vivienda, no son claras y, sobre todo, no tienen ningún tipo de contenido sobre las cooperativas de viviendas con cesión de uso.

Prohibición del cambio del modelo andel al modelo de propiedad tradicional

 

El modelo de cooperativa con cesión de uso debe basarse en la imposibilidad de cambiar un modelo andel por un modelo de propiedad tradicional.

Por tanto, el primer andel / cooperativa debería ser promovido y creado bajo la tutela de la Generalitat. Los estatutos deberán describir muy bien que es un modelo que promueve el acceso fácil a la vivienda, que no está hecho para que nadie especule y que es un modelo sin límites en el tiempo.

Como la legislación española no prohíbe que, cualquier día, los miembros del andel puedan convertirlo en un bloque de pisos de propiedad tradicional, el contrato con los miembros del andel debería incluir algún tipo de cláusula que especificase que se trata de un nuevo modelo que facilita el acceso a la vivienda de forma continuada y que estableciera que, en caso de que los miembros quisieran transformar la asociación andel en propiedad tradicional, el órgano competente de la Generalitat tuviera derecho de preferencia en la compra del edificio (a un precio establecido y relacionado con las ayudas dadas por la creación del andel), o cualquier otra cláusula legal análoga para contrarrestar el efecto perverso de esta posibilidad.

 

Las dos soluciones a la principal problemática de futuro son las siguientes:

 

1. Un contrato que-durante los primeros años de modelo-establezca todos los impedimentos legales posibles para evitar que el andel se transforme en propiedad tradicional (derecho de compra por parte de la Generalitat, retorno de las ayudas recibidas, etc.). En definitiva, se trata de dejar bien claro que lo que pretende este modelo es, precisamente, evitar este hecho y que, por tanto, el contrato pondrá todos los impedimentos legales posibles para blindar el modelo, aunque-en un principio- este blindaje sea más por los impedimentos y la falta de incentivos económicos que por la imposibilidad legal.

2. Trabajar desde el primer día para crear un modelo autónomo que prohíba la transformación del modelo andel en un modelo de propiedad tradicional.

Este es uno de los motivos principales por los que nos encontramos en la situación actual. Debemos tender a corregir esta situación discriminatoria que hace que todo vivienda cooperativo que se construye acabe en el libre mercado al cabo de unos años. La posibilidad de que los socios de una cooperativa de viviendas puedan ser propietarios de la vivienda es, en cierto modo, una distorsión del modelo cooperativo y va en contra de lo que necesita la realidad catalana. Para contrarrestar este hecho, tenemos la experiencia de un modelo que funciona muy bien en varios lugares y podemos aprovechar todo su savoir faire. Pero, si de cara al futuro se quiere aplicar un modelo que no favorezca la propiedad tradicional, que crear un modelo autónomo de andel / cooperativas de viviendas con cesión de uso.

La entrada y la prohibición de embargo

El modelo escandinavo de andel establece el pago de una entrada para poder formar parte del andel. La entrada es un parámetro único y muy claro. Con el pago de la entrada se adquiere la calidad de miembro habitante del andel adjudica el derecho de uso sobre la vivienda que ha adquirido el comprador.

El sistema español establece una aportación al capital social (la parte más importante), nuevas aportaciones obligatorias y voluntarias al capital social, cuotas de ingreso, cuotas periódicas y otros. En este caso, habría que simplificar la nomenclatura para que fuera más comprensible y para que se adaptara mejor a un modelo de cooperativa de viviendas con cesión de uso. Todo ello debería incluirse en una única entrada (que definiría la parte de aportación obligatoria al capital social en función de la superficie de la vivienda y los otros conceptos), reembolsable en caso de que el socio decidiera vender su derecho , y en un alquiler mensual blando para hacer frente a la mayor parte del endeudamiento y que en ningún caso se reembolsaría a los socios (este es un problema de nombres y de simplificación para hacer que la gente entienda mejor el modelo, con una ley de cooperativas de viviendas con cesión de uso adaptada al mundo de la vivienda).

De acuerdo con el modelo andel, la aportación de la entrada no se puede embargar. El único crédito autorizado por el modelo andel es lo que se destina a hacer frente a la suma de la entrada.

En España, el modelo cooperativo hace que los bienes de la cooperativa no se puedan embargar por las deudas de los socios. Por lo tanto, existen todas las condiciones para considerar la andel / cooperativa como una entidad autónoma. Sin embargo, es necesario que los estatutos lo expresen claramente.

Los andel deben garantizar una parte del crédito que solicita la persona para hacer frente a la entrada de un andel. Esta posibilidad se ha aceptado para hacer el modelo aún más accesible. Y, por tanto, el único caso en que la entrada es embargable es cuando un socio incumple con su crédito por la entrada. En estos casos, el andel puede excluir el miembro de la asociación, hacer frente al crédito con la entrada depositada y expulsar el miembro. En el modelo que se aplique en Cataluña y España, esto no debe ser así necesariamente-las entradas no suelen ser tan elevadas-pero se puede llevar a cabo como medida para hacer el modelo más atractivo. Es una opción de futuro.

 

Prohibición o no de alquiler

El alquiler de una vivienda andel es una de las opciones que tienen los miembros habitantes del andel. El alquiler de su vivienda, pero, debe ser durante períodos cortos y siempre con un motivo de peso. Esta posibilidad no existe en todos los Andel.

Aquí, la Ley de Arrendamientos Urbanos da posibilidades de prórroga a los inquilinos, lo que hace que el arrendamiento de un andel no sea compatible con esta ley. Sin embargo, tampoco es tan relevante. Recordemos que la condición de miembro del andel obliga a habitar. Si una persona tuviera que marchar de su andel durante un tiempo, se podría hacer una mención en los estatutos. Los estatutos podrían prever que una persona pudiera irse del andel una temporada-con una causa motivada-estableciendo el deber de comunicarlo a la junta directiva.

Más adelante, si se desarrollara una ley del modelo andel / cooperativa de viviendas con cesión de uso, se podría prever la inclusión de esta ley hipotética. Es una opción de futuro que hay que estudiar.

Criterios para entrar en lista de espera

En Dinamarca, no hay límite de ingresos para apuntarse en una lista de espera para habitar en un andel. En los países escandinavos, los ingresos mínimos ya los cubre el Estado y el modelo andel representa una alternativa a la propiedad tradicional más que la alternativa de los que no tienen recursos.

En España, en cambio, no hay tanta redistribución y, por tanto, sería importante que se mantuviera el sistema de requisitos de niveles máximos de renta y el de no ser propietario de otra vivienda en la localidad de las viviendas de protección oficial para poder disfrutar del derecho de apuntarse en una lista de espera.

Exclusiones del andel

El  modelo andel es un modelo que ofrece muchas ventajas pero que, a cambio, pide unos deberes básicos. De entre ellos, el pago de los gastos y de la entrada, el respeto a la vida en común y un deber de mantenimiento sobre la vivienda. Por lo tanto, deberían remarcar muy bien estos deberes. La Administración debería implicarse en el modelo desde el principio para hacerlo ágil y transparente. En las leyes española y catalana de cooperativas, ya se prevén procedimientos de exclusión por el incumplimiento de todos estos deberes. Pero en los estatutos de un andel / cooperativa de viviendas con cesión de uso, debería quedar bien tipificada y clara la posibilidad de expulsión del andel por el impago de la entrada y los gastos, por el maltrato de la vivienda o por la falta de respeto reiterada a la vida en común.

Calidad de socio

El modelo andel sólo otorga la cualidad de socio a las personas físicas que habitan al’andel. Es más, deben ser personas que vivan regularmente.

Según la ley catalana y española sobre cooperativas, también lo pueden ser las personas jurídicas. En el modelo andel / cooperativa de viviendas con cesión de uso, la calidad de miembro se limitará a las personas físicas que habiten al’andel. Esta limitación sirve para definir bien los beneficiarios del modelo andel, que siempre son personas físicas. Es una limitación lógica si tenemos en cuenta que el andel es un modelo que tiene como objetivo favorecer el acceso de la gente a la vivienda.

En un principio, aquí, se debería limitar a las personas físicas a través de los estatutos de la andel y, de cara al futuro, se debería limitar a través de una hipotética ley catalana de andel / cooperativas de viviendas con cesión de uso.

En el modelo andel, la calidad de socio es personal y no puede ser compartida (aunque los cónyuges, familiares y / o otros habitantes regulares de las viviendas con una clara conexión con el propietario del derecho de uso tienen una serie de derechos dentro del ‘andel).

Estatutos

En España, no hay ninguna ley que llene de contenido la cooperativa de viviendas con cesión de derecho de uso. Por lo tanto, toda esta tradición y todo el desarrollo de las normas debería contemplar los estatutos. Unos estatutos que incluirían todos los aspectos importantes, como las obligaciones de mantenimiento, las listas de espera, el valor de las entradas, el valor de los gastos, las reformas, la calidad de socio, los procedimientos de exclusión, etc. En España existe la Ley de cooperativas. El apartado de viviendas contempla y establece aspectos formales sobre los órganos de la asociación y los procedimientos de decisión, pero el único contenido que aparece en la ley sobre las cooperativas de uso es el siguiente: ‘se pueden establecer cooperativas viviendas con cesión de uso ‘.

Queda claro, pues, que es un modelo vacío y sin desarrollar. Por lo tanto, después de empezar a hacer funcionar el modelo, habría que aplicar la tradición existente en otros países-teniendo en cuenta la realidad catalana y española-para poder crear una normativa autónoma y con contenido sobre andel / cooperativas de viviendas con cesión de derecho de uso. Para llegar a este nivel, es mejor basarse en las experiencias de los demás, crear asociaciones andel catalanas y, a partir de aquí, retocar algunos aspectos para adaptar la experiencia a la sociedad catalana y para acabar creando una ley catalana de andel / cooperativas de viviendas con cesión de derecho de uso. Una ley que contemple de forma autónoma la situación de la vivienda a partir de la realidad catalana para establecer un modelo de cooperativas de viviendas. Un modelo que favorezca el acceso a la vivienda de forma indefinida.

 

6. Introducción del primer andel en Cataluña

Para llenar de contenido el modelo cooperativo es necesaria la implicación de las administraciones públicas.

En este trabajo, he procurado hacer un estudio del modelo andel-como jurista-para mostrar su funcionamiento y la posibilidad legal que tendría su introducción en Cataluña. Pero, después de realizar el estudio jurídico, llego a la conclusión siguiente: la aplicación o no del modelo andel en Cataluña es una cuestión de voluntad política y de cambio de mentalidad en relación al modelo de vivienda cooperativa vigente.

En la aplicación del modelo andel, la iniciativa se llevará a cabo los poderes públicos y los otros actores del cooperativismo. Claro que, en España, todos los socios de una cooperativa querrán seguir apostando por el modelo más lucrativo-que les acaba haciendo propietarios-aunque sea mucho peor por el interés general y por la sociedad.

La aplicación del modelo andel en Catalunya no es ninguna quimera. Este estudio habla de qué son y cómo se organizan las cooperativas de viviendas andel desde un punto de vista jurídico y práctico. Se profundiza en el concepto de cesión del uso en sí, porque este es el eje central de todo el modelo y es imprescindible entender muy bien su funcionamiento. Ahora bien, en Escandinavia y en Dinamarca en concreto, gozan de una política muy desarrollada sobre los Andel. Se pueden encontrar guías de funcionamiento, guías de creación, guías de financiación. Es decir, que tenemos toda la información y la experiencia a nuestro alcance.

Para poder aplicar el modelo andel en Cataluña, pero, es muy importante saber traducir el modelo a la realidad catalana. Por ejemplo, qué órganos deberían crear en un principio-para su aplicación, y qué premisas se deberían tener en cuenta.

La Generalitat tiene competencias en la materia, concretamente, el Instituto Catalán del Suelo, la Dirección General de Actuaciones Concertadas, Urbanismo y Vivienda y la empresa pública ADIGSA han mostrado interés por potenciar el alquiler y empezar a cambiar la tendencia actual en el acceso a la vivienda. Ahora bien, no son éstos los órganos que-de cara al futuro-deberían velar por la creación y aplicación de un modelo andel o cooperativo potente. Tenemos que trabajar a partir de lo que tenemos y dedicar esfuerzos a la creación de un futuro órgano autónomo que controle, asesore y favorezca todo el modelo cooperativo / andel.

Tras este trabajo también propone la creación de un grupo de estudio que busque la fórmula adecuada para poder empezar a trabajar con los diferentes órganos de la Generalitat que se ocupan de la planificación de las necesidades de vivienda y de la aplicación de las medidas concretas, además de velar por la creación de un órgano – dependiente de la Generalitat-que controle el modelo andel / cooperativo. También hay que ir avanzando para que, a medio plazo, disponemos de una ley autónoma sobre cooperativas de viviendas. Este órgano debe ordenar, regular y racionalizar el sector de las cooperativas de viviendas en Cataluña.

 

Grupo de estudio para la creación del primer andel de Cataluña

El modelo andel, si se acaba aplicando, debe permanecer en el tiempo. Por tanto, no es nada recomendable que sea un boom sin control, con errores incluidos. Es imprescindible que sea un modelo favorecido y controlado desde la Administración, para que se acerque al máximo al modelo que he intentado explicar.

Se debería empezar por la creación de un proyecto piloto, tutelado y controlado desde la Administración. En este proyecto, aplicaríamos todas las características de la cooperativa de viviendas con cesión de uso. También debería hacerse una buena publicidad para empezar a mostrar el proyecto a la sociedad. Durante todo el proceso, se explicarían las características del proyecto, subrayando el hecho de que es un modelo que se aplica con éxito en muchos países y que intenta favorecer el acceso a la vivienda a corto y largo plazo.

Se debería explicar muy bien el modelo a las personas escogidas como miembros del primer andel de Cataluña, y enfatizar el hecho de que participan en un modelo de vivienda que-de cara al futuro-pretende ser una alternativa bastante generalizada para facilitar el acceso a la vivienda a las personas con rentas limitadas. Los medios de comunicación deberían hacerse eco de los primeros pasos del andel, para que la sociedad empiece a conocer el modelo. Los ciudadanos deben saber que existe un nuevo modelo de acceso a la vivienda, apoyado desde la Administración, al que se pueden sumar fácilmente.

La Generalitat llevaría a cabo el proyecto piloto y controlaría la primera cooperativa de andel con cesión de uso. Una especie de AAB catalana (una de las cooperativas danesas estudiadas). Una cooperativa que actúe como referente para otras cooperativas de viviendas puedan tomar el relevo y aplicar los mismos principios que se aplicarían en esta primera cooperativa de viviendas.

En la creación del primer andel, deberíamos aprovechar muy bien la experiencia danesa de tantos años de funcionamiento. La asociación de andel de Dinamarca y la experiencia de los andel más consolidados nos ayudarían a planificar un andel piloto: nos podrían mostrar cuál es la proporción ideal entre las viviendas y su tamaño para satisfacer las diferentes necesidades de la comunidad y para hacer una comunidad atractiva para todos, nos podrían hablar de cómo y qué servicios ofrecen y gestionan, y de cómo se financian. Su experiencia sería muy útil para que el edificio pudiera satisfacer un gran número de objetivos.

Los andel son organizaciones modernas y efectivas que aplican un modelo que lucha contra la especulación. Durante los últimos años, se ha producido una desvinculación entre el movimiento sindical y los Andel. Para favorecer la implantación del modelo, se podría establecer un programa de visitas de los responsables de vivienda de cooperativas, sindicatos y asociaciones dentro de los andel de Dinamarca. Sería una buena manera de conocer los complejos andel y, sobre todo, de poder apreciar los servicios que ofrecen las viviendas a sus miembros.

Es decir, se trata de poder aplicar toda su experiencia y de resolver las dudas que se puedan presentar.

Además, la Generalitat debería crear un órgano que dirigiera, controlara y regulara el modelo cooperativo. Un órgano que trabajara por una ley autónoma sobre las cooperativas de viviendas, que tuviera presente la realidad del modelo y de la sociedad catalana para poder adoptar las medidas legislativas y fiscales necesarias en cada momento para favorecer la implantación del modelo, como ocurre en Dinamarca .

El modelo andel, como todo modelo, necesita la implicación de los poderes públicos. Como ya he destacado, la base jurídica para la creación del modelo andel ya existe, lo que no hay es una ley que llene el modelo de contenido y le dé la autonomía necesaria.

Conocemos el funcionamiento y las normas que rigen los Andel. Debemos aplicar, pues, los mismos principios, con las variaciones correspondientes adaptadas a la realidad catalana. En primer lugar, debemos crear los primeros andel y, una vez tengamos una cierta experiencia en el modelo, tendremos que trabajar para la creación de un modelo jurídico autónomo. Un modelo jurídico que, además de crear normas específicas sobre el modelo andel, intente estar en todo momento al lado del modelo, velando por su desarrollo y fomentando su mejora continua. Es un modelo que, por su transparencia, su falta de lucro y su función social, debe ser respetado y favorecido desde las administraciones. Las medidas pueden ser de muchos tipos: fomentar medidas para la creación de nuevos andel; convertir el modelo de viviendas de nuestro parque de viviendas actual al modelo andel, trabajar para dar un buen tratamiento fiscal a los andel; ver cómo los andel pueden mejorar la política social en la vivienda, etc.

Los tres pasos deben ir atados en el proyecto piloto. La didáctica, la experiencia, las necesidades de los primeros andel encuadre legislativo se han de construir de forma paralela para que el modelo pueda adquirir un desarrollo con todas las garantías.

Conclusión final

Este estudio no pretende ser la solución a todos los problemas de la vivienda, sino una alternativa más para facilitar el acceso a la vivienda que integra la iniciativa privada dentro de unos parámetros no especulativos. Las cooperativas de viviendas con cesión de uso ayudan a las personas-sobre todo las que tienen unas rentas más limitadas-a adquirir una vivienda de fácil acceso donde se aplican. Además, son un modelo que-con variantes análogas-se aplica en muchos países de nuestro entorno. Concretamente, el modelo andel en sí está respaldado por un Estado en el que suelen hacer bien las cosas.

En este estudio, presento una alternativa a la concepción actual-muy reducida-del modelo cooperativo en España. He intentado presentar el modelo con profundidad, partiendo de sus características y de sus fundamentos legales, para estudiar la manera de aplicarlo a nuestra realidad.

Finalmente, presento un proyecto desarrollado de estatutos con el contenido que debería tener un modelo andel y los contactos necesarios para desarrollar un proyecto piloto con garantías de éxito. En un principio, la gente se puede extrañar ante la posibilidad de acceder a una vivienda andel de forma indefinida por el mismo precio que pagamos por ir al notario y al registrador, y ante un alquiler que, además de no ser muy elevado , va disminuyendo con los años, una vez se ha ido amortizando el endeudamiento inicial. Sin embargo, estoy convencido de que la transparencia, la falta de lucro autogestión harán que la gente acabe haciéndose suyo el modelo, tal como ocurre en otros lugares donde se aplica.

Podemos aplicar un modelo cooperativo más sostenible. Un modelo cooperativo autónomo y con contenido, que no permita pasar del modelo andel al modelo de propiedad tradicional (como ocurre en España), un modelo con un contenido auténtico (con normas que regulen el qué y el cómo de la cooperativa con cesión de uso). La otra alternativa es continuar favoreciendo la propiedad y favoreciendo una visión del acceso a la vivienda muy limitada en el tiempo y sin trascendencia a medio y largo plazo, una visión que hace que, continuamente, se pierdan los recursos utilizados, que no se pueda ir creando y aumentando una red de viviendas cooperativas de fácil acceso y que nos obliga a empezar de nuevo cada cinco o diez años.

Notas

1. Artículo 1 de la Ley del andel, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

2.Art.  6, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

3.Art.  5 del estatuto tipo (Normalvedtaegten).

4.Sentencia de 29 / 1 de 1990 del Tribunal Ostrea Landsrets.

5.Art.  7 del estatuto tipo.

6.Art.  160c, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

7. Ophaevelsen y cirkulaere nr, 2000-29.

8.Art.  2, 3, 4, 5, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

9. Art.  100-105, Lejelov (Ley del alquiler).

10.Art.  6, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

11. Höjesterets dom af 14/12 de 1982 (sentencia del tribunal supremo).

12.Forslag olmo aendring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaeber (propuesta de cambio de la Ley del andel).

13.Boligbestyrelsens Normalvedtaegter for en privado andelsboligforening fray, 1988.

14. Art.  73, Lejelov.

15.Art.  5, Bekendgörelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

16. Art.  10, Ejerlov (Ley de propiedad).

17.Art.  5.3, Bekendgörelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

18.Art.  05:10, Bekendgörelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

19. Cirkulaeret fray 21 / 4 de 1986.

20.Art.  10, Normaelvedtaegten.

21.Ostrea Landrets dom.

22. Art.  5, Bekendgörelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

23. Art.  98, Lejelov.

24.Art.  6.3, Bekendgörelse af Eslovenia olmo andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

25.Art.  6.3, Bekendgörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

26.Art.  12, Normalvedtaegten.

27.Art.  13, Normalvedtaegten.

28.Art.  6, Normalvedtaegten.

29. Aendringer y andelsboligloven 29 / 2 de 1996 (cambios en la Ley del andel de 96).

30.Art.  05:12, Bekendgörelse af lov om andelsbolig foreninger og andre boligfaelleskaber.

31.Art.  160b, Bekendgörelse af lov om almene boliche samt stöttede privado andelsboliger (leyes sobre edificios almene sin ánimo de lucro).

32.Art.  7, Bekengörelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfaelleskaber.

33. Art.  8, Normalvedtaegten.

34. La Ley de cooperativas catalana y la Ley de cooperativas española no tienen diferencias sustanciales en los aspectos que tienen que ver con el tema que estamos tratando.